Nekustamā īpašuma piespiedu izsole

Nekustamā īpašuma piespiedu izsole

Nekustamā īpašuma piespiedu izsole ir izpildes līdzeklis, ar kuru atklātās naudas prasības tiek apmierinātas, pārdodot nekustamo īpašumu. To izmanto, ja parādnieks ir nekustamā īpašuma īpašnieks, bet nemaksā savus parādus. Piespiedu izsoles mērķis ir publiski pārdot nekustamo īpašumu un izmantot ieņēmumus parādu atmaksai.

Process ir reglamentēts Izpildu kodeksa (EO) 133. § un notiek vairākos posmos. Pat ja process aizņem zināmu laiku, piespiedu izsole ir viens no efektīvākajiem līdzekļiem, lai panāktu pamatotu prasību izpildi no nekustamā īpašuma.

Puses piespiedu izsolē

Piespiedu izsoles procesā piedzenošais kreditors un parādnieks stājas viens otram pretī. Piedzenošais kreditors pieprasa izsoli, lai saņemtu savu atklāto naudas prasību no nekustamā īpašuma ieņēmumiem. Parādnieks ir tās nekustamā īpašuma īpašnieks, kas tiek izsolīts.

Procedūras soļi

Piespiedu izsoles procedūrai ir skaidri reglamentēta norise, kas soli pa solim virzās no pieteikuma līdz galīgajai izsoles ieņēmumu izmaksai. Galvenie procedūras soļi ir:

• Izpildu pieteikuma iesniegšana
• Izpildu pieteikuma apstiprināšana un izsoles procedūras uzsākšanas atzīme zemesgrāmatā
• Eksperta iecelšana, kurš sagatavo vērtējuma atzinumu un paziņo vērtējumu
• Izsoles datuma noteikšana
• Izsoles datuma noturēšana
• Sēdes noteikšana lielākās cenas sadalīšanai

Īpatnības

Piedzenošajai pusei izpildu pieteikumam jāpievieno izpildu dokumenta kopija, vajadzības gadījumā ar izpildāmības apstiprinājumu. No šīs pielikuma var atteikties tikai tad, ja uz nekustamo īpašumu jau pastāv ķīlas tiesības.

Pieteikumam jāpievieno arī ieinteresēto personu saraksts, kurā iekļautas visas personas, kurām uz nekustamo īpašumu ir lietu tiesības vai reģistrētas pirmpirkuma vai atpirkuma tiesības. Atbildīgā ir rajona tiesa, kas kārto zemesgrāmatu.

Ja pieteikums tiek apstiprināts, tiesa rīko nekustamā īpašuma piespiedu izsoli un atzīmē procedūras uzsākšanu zemesgrāmatā.

Šī zemesgrāmatas atzīme nodrošina, ka izsoli var panākt arī pret vēlākiem nekustamā īpašuma īpašniekiem vai tiesību ieguvējiem. Vienlaikus kreditoram ir pienākums noteiktā tiesas noteiktā termiņā veikt izmaksu avansu, ko parasti iemaksā nekustamā īpašuma vērtēšanai. Ja maksājums netiek veikts, procedūra tiek pārtraukta.

Vērtējums

Pēc izmaksu avansa samaksas nekustamo īpašumu novērtē tiesas iecelts eksperts. Vērtējums tiek veikts saskaņā ar Nekustamā īpašuma vērtēšanas likumu (LBG). Ekspertam jāpiemēro atzītas vērtēšanas metodes, kas atbilst pašreizējam zinātnes līmenim. Praksē galvenokārt tiek izmantotas šādas metodes:

• Salīdzināšanas vērtības metode: Vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz līdzīgiem, nesen pārdotiem nekustamajiem īpašumiem.
• Ienākumu vērtības metode: Vērtība izriet no ilgtspējīgi sasniedzamiem nomas ienākumiem.
• Materiālās vērtības metode: Šeit galvenais ir ēkas struktūra. Vērtība izriet no zemes un būvniecības izmaksām, atskaitot vērtības samazinājumus.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Vērtības noteikšana saskaņā ar Nekustamā īpašuma vērtēšanas likumu nodrošina, ka nekustamā īpašuma tirgus vērtība tiek noteikta uz saprotama pamata.“

Iebildumi pret vērtējumu

Kad atzinums par nekustamo īpašumu ir pabeigts, tiesa visām iesaistītajām pusēm paziņo, kādu vērtību eksperts ir aprēķinājis nekustamajam īpašumam. Neskatoties uz to, iesaistītajām pusēm ir iespēja iesniegt iebildumus pret atzinumu. Ja kāds uzskata, ka noteiktā vērtība nav pareiza vai ir aprēķināta kļūdaini, viņš var par to paziņot tiesai.

Ja kāds iesniedz iebildumus, tiesa lietu pārbauda vēlreiz. Tā var uzdot ekspertam papildināt vai uzlabot atzinumu.

Piešķiršana

Piespiedu izsole ir publiska un parasti notiek tiesā. Tiesnesis aicina iesniegt piedāvājumus. Ja vairs netiek iesniegts augstāks piedāvājums, tiesnesis slēdz izsoli un piešķir to solītājam, kurš piedāvājis visaugstāko cenu. Ar to izsoļu procedūra beidzas, un piešķiršana ir pamats īpašuma iegūšanai. Pircējs ar piešķiršanu tieši kļūst par izsolītā nekustamā īpašuma īpašnieku kopā ar piederumiem.

Lielākās cenas sadalījums

Ja nekustamais īpašums vai priekšmets tiek pārdots piespiedu izsolē, piedzenošajam kreditoram galvenokārt ir svarīgi saņemt samaksu par savu atklāto prasību. Pārdošanas ieņēmumi ir tā sauktā lielākā cena. Ja pircējs to samaksā, tiesa sadala ieņēmumus tiesīgajiem.

Tiklīdz pircējs ir samaksājis visu pirkuma cenu, tiesa pēc savas iniciatīvas rīko sarunas par šīs lielākās cenas sadali. Šī tā sauktā sēde lielākās cenas sadalīšanai kalpo, lai noteiktu, kurš saņem kādu daļu no ieņēmumiem.

Uz šīm sarunām tiek uzaicināti, cita starpā:

• parādnieks
• piedzenošā puse
• visas personas, kurām saskaņā ar dokumentiem ir tiesības vai apgrūtinājumi uz izsolīto nekustamo īpašumu
• pats pircējs var brīvprātīgi piedalīties

Tiesa arī publiski paziņo par sēdi. Starp publicēšanu un faktiskajām sarunām jābūt vismaz četru nedēļu termiņam.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Katras piespiedu izsoles mērķis ir pilnībā nodrošināt klienta pamatoto prasību ar realizācijas ieņēmumiem.“

Pārsolīšana

Pēc piespiedu izsoles ne vienmēr viss ir galīgi izlemts. Ja iegūtā pirkuma cena ir mazāka par trim ceturtdaļām no nekustamā īpašuma vērtējuma, ir vēl viena iespēja: tā sauktā pārsolīšana. Tas ir paredzēts, lai nodrošinātu, ka nekustamais īpašums netiek pārdots pārāk lēti un kreditori saņem pēc iespējas lielākus ieņēmumus.

Pārsolīšana ir jauns piedāvājums, ko kāds var iesniegt izpildu tiesā 14 dienu laikā pēc publiskā paziņojuma par piešķiršanu. Lai pārsolīšana būtu spēkā, piedāvātajai cenai jābūt vismaz par ceturtdaļu augstākai nekā sākotnējai lielākajai cenai. Turklāt pārsolītājam kā drošības nauda tiesā jāiemaksā ceturtdaļa no piedāvātās pirkuma cenas. Tikai tad pārsolīšana kļūst spēkā.

Saņemti vairāki pārsolījumi

Ja ir vairāki pārsolījumi, izšķirošs ir piedāvājuma apmērs. Tas, kurš piedāvā visaugstāko cenu, tiek pieņemts. Ja divas personas piedāvā vienādu summu, svarīgi ir tas, kurš pārsolīšanu iesniedzis pirmais.

Pārsolīšanas ietekme

Ja tiesa pieņem pārsolīšanu un lēmums kļūst galīgs, sākotnējā izsole zaudē spēku. Tiesa atceļ pirmo piešķiršanu un piešķir to jaunajam solītājam. Šis lēmums tiek nosūtīts rakstiski gan iesaistītajām pusēm (pārsolītājam, iepriekšējam pircējam, kreditoram un parādniekam), gan publiski paziņots Ediktu datnē.

Tiklīdz tiesa galīgi piešķir piešķiršanu pēc pārsolīšanas pieņemšanas, turpmāka pārsolīšana nav pieļaujama. Ar to procedūra beidzas galīgi, un jaunais pircējs kļūst par nekustamā īpašuma īpašnieku.

Jūsu priekšrocības ar advokāta atbalstu

Advokāts pavada jūs visā piespiedu izsoles procesā un nodrošina, ka jūsu prasība tiek izpildīta pilnībā un juridiski droši. Viņš pārbauda visus procedūras soļus, ievēro jūsu termiņus un konsekventi īsteno jūsu prasības.

Specializēts birojs pasargā jūs no formālām kļūdām, novērtē izredzes uz panākumiem un nodrošina, ka jūs saņemat jums pienākošos summu no lielākās cenas.

• Pavadīšana visa izpildu procesa laikā
• Atbalsts jūsu prasību īstenošanā
• Visu iesaistīto pušu interešu aizsardzība

Biežāk uzdotie jautājumi – FAQ