Kinnisvara sundmüük

Kinnisvara sundmüük

Kinnisvara sundmüük on täitemeetod, millega tasumata rahanõudeid kaetakse kinnisvaravara müügist. Seda kasutatakse siis, kui võlgnik on kinnisvara omanik, kuid ei tasu oma võlgu. Sundmüügi eesmärk on müüa kinnisvaravara avalikult ja kasutada tulu võlgade kustutamiseks.

Protseduur on reguleeritud täitemenetluse seadustiku (EO) § 133-s ja toimub mitmes etapis. Kuigi menetlus võtab veidi aega, on sundenampakkumine üks tõhusamaid vahendeid kinnisvarast tulenevate õigustatud nõuete jõustamiseks.

Sundmüügi osapooled

Sundmüügi menetluses seisavad vastamisi nõudja võlausaldaja ja kohustatud isik. Nõudja võlausaldaja taotleb müüki, et saada oma tasumata rahanõue kinnisvaravara müügitulust. Kohustatud isik on müüdava kinnisvara omanik.

Menetlusetapid

Sundmüügi menetlus järgib selgelt reguleeritud kulgu, mis viib samm-sammult taotlusest kuni müügitulu lõpliku väljamaksmiseni. Peamised menetlusetapid on:

• Täitemistaotluse esitamine
• Täitemistaotluse rahuldamine ja müügimenetluse algatamise märkimine kinnistusraamatusse
• Eksperdi määramine, kes koostab hinnangu ja teatab hinnanguväärtuse
• Müügitermiini määramine
• Müügitermiini läbiviimine
• Kõrgeima pakkumise jaotamise istungi määramine

Eripärad

Nõudja pool peab täitemistaotlusele lisama täitetitli ärakirja, vajaduse korral koos täidetavuse kinnitusega. Ainult siis, kui kinnisvaral on juba pandõigus, võib sellest lisast loobuda.

Taotlusele tuleb lisada ka huvitatud isikute nimekiri, mis sisaldab kõiki isikuid, kellel on kinnisvarale asjaõigused või registreeritud ost- või tagasiostõigused. Pädev on ringkonnakohus, mis peab kinnistusraamatut.

Kui taotlus rahuldatakse, määrab kohus kinnisvara sundmüügi ja märgib menetluse algatamise kinnistusraamatusse.

See kinnistusraamatu märge tagab, et müük saab jõustatud ka kinnisvara hilisemate omanike või õiguste omandajate suhtes. Samal ajal kohustub võlausaldaja kohtu määratud tähtaja jooksul tasuma kulude ettemaksu, mis tavaliselt esitatakse kinnisvara hindamiseks. Kui makset ei tehta, lõpetatakse menetlus.

Hindamine

Pärast kulude ettemaksu tasumist hindab kinnisvaravara kohtu määratud ekspert. Hindamine toimub vastavalt kinnisvarahindamise seadusele (LBG). Ekspert peab kasutama tunnustatud väärtuse määramise meetodeid, mis vastavad teaduse praegusele tasemele. Praktikas kasutatakse peamiselt järgmisi meetodeid:

• Võrdlusväärtuse meetod: Väärtus määratakse sarnaste, hiljuti müüdud kinnisvarade põhjal.
• Tuluväärtuse meetod: Väärtus tuleneb jätkusuutlikult saadavatest üüritulust.
• Asjanduse väärtuse meetod: Siin on esikohal ehitusmaterjal. Väärtus tuleneb krundi- ja ehituskuludest, millest on maha arvatud väärtuse vähenemine.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Kinnisvara hindamise seaduse kohane väärtuse määramine tagab, et kinnisvara turuväärtus määratakse arusaadavatel alustel.“

Vastuväited hinnanguväärtusele

Kui kinnisvara ekspertiis on valmis, teatab kohus kõigile osapooltele, millise väärtuse ekspert kinnisvarale arvutas. Siiski on osapooltel võimalus esitada ekspertiisi vastu vastuväiteid. Kui keegi arvab, et määratud väärtus ei ole õige või on valesti arvutatud, võib ta sellest kohtule teatada.

Kui keegi esitab vastuväiteid, vaatab kohus juhtumi uuesti läbi. Ta võib eksperti ülesandeks anda ekspertiisi täiendada või parandada.

Omistamine

Sundmüük on avalik ja toimub tavaliselt kohtus. Kohtunik kutsub üles pakkumisi tegema. Kui kõrgemat pakkumist enam ei tehta, lõpetab kohtunik müügi ja omistab kõrgeimale pakkujale. Sellega lõpeb pakkumismenetlus ja omistamine moodustab aluse omandiõiguse omandamiseks. Ostja saab omistamise kaudu vahetult müüdud kinnisvara koos tarvikutega omanikuks.

Kõrgeima pakkumise jaotamine

Kui kinnisvara või ese müüakse sundmüügi raames, on nõudja võlausaldaja peamine eesmärk saada oma tasumata nõue tasutud. Müügitulu on nn kõrgeim pakkumine. Kui ostja selle tasub, jaotab kohus tulu õigustatud isikute vahel.

Niipea kui ostja on kogu ostuhinna tasunud, määrab kohus ametlikult läbirääkimise selle kõrgeima pakkumise jaotamise üle. See nn kõrgeima pakkumise jaotamise istung teenib selleks, et määrata, kes saab millise osa tulust.

Sellele läbirääkimisele kutsutakse muu hulgas:

• kohustatud pool
• nõudja pool
• kõik isikud, kellel dokumentide kohaselt on õigused või koormised müüdud kinnisvarale
• ostja ise võib vabatahtlikult osaleda

Kohus teeb istungi ka avalikult teatavaks. Avaldamise ja tegeliku läbirääkimise vahel peab olema vähemalt nelja nädala tähtaeg.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Iga sundenampakkumise eesmärk on kliendi õigustatud nõue realiseerimiskasumi abil täielikult tagada.“

Ülipakkumine

Pärast sundmüüki ei ole alati kõik lõplikult otsustatud. Kui saavutatud ostuhind on vähem kui kolm neljandikku kinnisvara hinnanguväärtusest, on veel üks võimalus: nn ülipakkumine. Sellega tagatakse, et kinnisvaravara ei müüda liiga odavalt ja võlausaldajad saavad võimalikult kõrge tulu.

Ülipakkumine on uus pakkumine, mille keegi võib esitada 14 päeva jooksul pärast omistamise avalikku teatavakstegemist täitekohtus. Et ülipakkumine oleks kehtiv, peab pakutav hind olema vähemalt veerand kõrgem kui algne kõrgeim pakkumine. Lisaks peab ülipakkuja veerandi pakutavast ostuhinnast tagatisena kohtusse deponeerima. Alles siis muutub ülipakkumine kehtivaks.

Mitme ülipakkumise esitamine

Kui on mitu ülipakkumist, otsustab pakkumise kõrgus. Kes pakub kõrgeimat hinda, see lubatakse. Kui kaks inimest pakuvad sama summat, loeb, kes esitas ülipakkumise esimesena.

Ülipakkumise mõju

Kui kohus ülipakkumise vastu võtab ja otsus jõustub, kaotab algne müük oma kehtivuse. Kohus tühistab esimese omistamise ja omistab uuele pakkujale. See otsus edastatakse nii osapooltele (ülipakkuja, endine ostja, võlausaldaja ja kohustatud) kirjalikult kui ka tehakse avalikult teatavaks määruste andmebaasis.

Niipea kui kohus omistab pärast ülipakkumise vastuvõtmist jõustunult, ei ole enam ühtegi ülipakkumist lubatud. Sellega lõpeb menetlus lõplikult ja uus ostja saab kinnisvara omanikuks.

Teie eelised advokaadi abiga

Advokaat saadab teid läbi kogu sundmüügimenetluse ja tagab, et teie nõue täidetakse täielikult ja õiguskindlalt. Ta kontrollib kõiki menetlusetappe, järgib teie tähtaegu ja surub teie nõudeid järjekindlalt läbi.

Spetsialiseerunud advokaadibüroo kaitseb teid vormiliste vigade eest, hindab edu väljavaateid ja jälgib, et saaksite kõrgeimast pakkumisest teile kuuluva summa.

• Saatmine kogu täitemenetluse vältel
• Toetus teie nõuete maksmapanemiseks
• Kõigi osapoolte huvide kaitsmine

Korduma kippuvad küsimused – KKK