居住与继承权
居住与继承权
在实践中，一旦房产或居住权成为遗产的一部分，居住与继承权通常会直接相互影响。继承法规定了某人去世后谁获得所有权或使用权，而特殊的居住权规定了幸存者是否以及如何继续住在以前的家中。法律规定因所有权形式、居住对象的类型以及与死者的个人关系而异。尽早达成明确协议的人可以保护亲属并避免冲突。
继承法规定了谁获得房产或居住权，以及与之相关的权利和义务。
法律基础和个人地位
幸存者是否可以留在以前的住所，首先取决于其法律地位。配偶和注册伴侣通过预先继承权享有强大的保护，并确保共同住所的使用权。自继承法修订以来，生活伴侣的地位有所改善，但通常需要明确的安排才能获得永久保障。如果没有遗嘱，则适用法定继承，但这并不总是符合实际的家庭情况。想要避免冲突的人应尽早进行规划。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „尽早对居住权和所有权做出明确规定的人，通常可以防止继承时旷日持久的纠纷。“
有针对性地考虑法定继承权
在个别情况下，法定继承权也可以被缩减，例如，如果死者与子女之间不存在个人关系。但是，这种缩减必须在遗嘱中明确规定并说明理由。此外，如果生前进行的赠与减少了继承人的法定最低份额，则可能导致法定继承补充请求。
继承中的居住权
在土地登记簿中担保的居住权具有可靠性，因为它也对购买者有效。在实践中，建议明确规定期限、范围和费用，以便在遗产中不会产生解释争议。如果还需要使用辅助房间、停车位或花园区域的权利，则应明确说明。这样可以确保日常使用，并具有法律约束力。
以死亡为条件的赠与作为安全的设计
与以死亡为条件的赠与相比，遗嘱提供了一个特殊的优势：它具有合同约束力，不能单方面撤销。因此，受益人获得了特别有保障的法律地位。为了使这种转让形式有效，必须经过公证。在实践中，它通常与居住权相结合，以便保障生活伴侣，同时将所有权转让给子女或其他继承人。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „合同保障的居住权解决方案可以保护幸存者，同时维护其他继承人的利益。“
值得推荐的设计内容：
- 精确指定房间及辅助区域
- 明确的期限规定，例如终身或限期
- 费用规定：居住者的运营成本，所有者的重大维护
- 禁止转让或限制共同使用者
- 通过土地登记簿登记进行担保
所有权形式及其后果
所有权形式在很大程度上决定了如何在继承时处理房产。如果房产完全属于死者，则通常会在多个继承人之间产生共同所有权，并承担所有组织协调义务。相反，如果存在所有者合伙关系，则死者的份额原则上会转移给幸存的合伙人。这通常需要支付接管价格。如果存在紧急住房需求或法定继承权，则可以减少此付款。如果无法立即支付，法院可以批准延期付款，从而可以分期付款并支付利息。
在所有者合伙关系中，还可以通过合同规定，在死亡时排除自动所有权转移。此类协议必须以书面形式订立，并由律师或公证人进行公证。这种设计特别适用于有针对性地将份额分配给另一个人。近亲属的法定继承权必须始终予以考虑。
需要注意的重点：
- 单独所有权：如果存在继承人，则幸存者不会自动获得全部所有权。
- 接管价格：通常为市场价值的百分之五十，在严格的条件下可减少至百分之二十五。
- 延期付款：通过法院批准可以实现分期付款并支付利息。
租赁和合作公寓
对于租赁和合作公寓，如果近亲属与以前的主要租户住在同一家庭中，则他们有权进入。生活伴侣需要共同入住或共同居住多年，才能获得进入权。合同内容继续有效，通常配偶、注册伴侣和生活伴侣的租金保持不变。但是，谁进入也承担义务，因此必须立即澄清欠款。
租赁对象的差异
并非所有租赁关系都受相同的规则约束。对于不受《租赁法》全部适用范围约束的公寓、第二住所或最多有两个住宅单元的建筑物，通常适用不同的规定。在维也纳市政建筑中，租金是有上限的，这使得进入特别有吸引力。在这里，重要的是事先检查租赁对象的具体法律情况。
实践检查：
- 迅速检查进入条件并按时声明。
- 立即收取租金欠款并决定是否继续。
- 如果存在多个有权人，合作社可以规定谁继续合同。
- 如果进入的是近亲属但不是特权亲属，则可以调整租金。
特殊居住形式
作为地上建筑的小花园房屋遵循自己的规则，因为建筑物所有权和土地所有权是分开的。使用权基于租赁合同，该合同具有强制性期限，在死亡时必须迅速遵守。第二住所需要许多州的土地转让管理局的批准，没有该批准，既不能进行土地登记簿登记，也不能完成遗产程序。
小花园房屋的进入权
对于小花园房屋，必须在死亡后两个月内向负责的小花园协会报告进入现有租赁关系的情况。有权进入的人通常是配偶、直系亲属或在过去五年中为管理做出重大贡献的人。这里也需要抓紧时间，因为错过截止日期会导致丧失使用权。
第二住所的审批义务
对于第二住所，几乎所有联邦州都适用严格的土地转让规定。未经土地转让管理局批准，无法进行土地登记簿登记，这可能会延迟或阻止整个遗产程序。因此，继承此类房产的人应尽早检查其是否具有批准能力。
农业特殊规定
在奥地利，农业地产通常受特殊继承的约束，该继承旨在确保农场作为经济单位得以保留。这导致退出的继承人只获得少量补偿，以防止企业被拆分或过度负担。此外，农场接管通常适用特殊的资格要求。
税务和财务方面
每次所有权转移都会产生费用。土地转让税和登记费需要计算，以使遗产规划保持现实。在某些情况下，可以减少接管价格，这应纳入财务规划。税收优惠，例如家庭住宅，只有在严格遵守法律要求的情况下才有效。谁不确定，谁就会冒着失去优惠的风险，从而增加不必要的负担。
律师支持的优势
围绕居住和继承权的问题是多方面的，因为它们同时涉及法律、经济和个人利益。不明确或缺失的规定可能导致继承人、法定继承人和生活伴侣之间的冲突。如果未及早考虑接管价格、税收或补偿金等经济方面，也会带来风险。根据所有权形式和对象类型的不同，不同的法律要求使情况更加复杂。
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