Ankandi i detyruar i një pasurie të paluajtshme

Ankandi i detyruar i një pasurie të paluajtshme

Ankandi i detyruar i një pasurie të paluajtshme është një mjet ekzekutimi, me të cilin shlyhen kërkesat e pashlyera monetare përmes shitjes së pasurisë së paluajtshme. Ai përdoret kur debitori është pronar i një pasurie të paluajtshme, por nuk i paguan borxhet e tij. Qëllimi i ankandit të detyruar është shitja publike e pasurisë së paluajtshme dhe përdorimi i të ardhurave për shlyerjen e borxheve.

Procedura rregullohet në § 133 të Urdhëresës së Ekzekutimit (EO) dhe zhvillohet në disa hapa. Edhe pse procedura kërkon pak kohë, ankandi i detyruar është një nga mjetet më efektive për të zbatuar kërkesat e ligjshme nga pasuria e paluajtshme.

Palët e ankandit të detyruar

Në procedurën e ankandit të detyruar, përballen kreditori ekzekutues dhe debitori. Kreditori ekzekutues kërkon ankandin për të marrë kërkesën e tij monetare të pashlyer nga të ardhurat e pasurisë së paluajtshme. Debitori është pronari i pasurisë së paluajtshme që shitet në ankand.

Hapat e procedurës

Procedura e ankandit të detyruar ndjek një rrjedhë të qartë dhe të rregulluar, e cila hap pas hapi çon nga kërkesa deri në pagesën përfundimtare të të ardhurave nga ankandi. Hapat qendrorë të procedurës janë:

• Paraqitja e një kërkese për ekzekutim
• Miratimi i kërkesës për ekzekutim dhe shënimi i fillimit të procedurës së ankandit në regjistrin e pronave
• Emërimi i një eksperti, i cili harton një raport vlerësimi dhe njofton vlerën e vlerësuar
• Caktimi i një date ankandi
• Mbajtja e datës së ankandit
• Caktimi i seancës për shpërndarjen e ofertës më të lartë

Veçoritë

Pala ekzekutuese duhet t’i bashkëngjisë kërkesës për ekzekutim një kopje të titullit ekzekutiv, nëse është e nevojshme me vërtetimin e ekzekutueshmërisë. Vetëm nëse tashmë ekziston një hipotekë mbi pasurinë e paluajtshme, kjo bashkëngjitje mund të hiqet dorë.

Kërkesës duhet t’i bashkëngjitet gjithashtu një regjistër i palëve të interesuara, i cili përmban të gjithë personat që kanë të drejta reale ose të drejta të regjistruara të parablerjes ose riblerjes mbi pasurinë e paluajtshme. Gjykata e rrethit që mban regjistrin e pronave është kompetente.

Nëse kërkesa miratohet, gjykata urdhëron ankandin e detyruar të pasurisë së paluajtshme dhe shënon fillimin e procedurës në regjistrin e pronave.

Ky shënim në regjistrin e pronave bën që ankandi të mund të zbatohet edhe ndaj pronarëve të mëvonshëm ose blerësve të të drejtave të pasurisë së paluajtshme. Njëkohësisht, kreditori detyrohet të paguajë një paradhënie shpenzimesh, e cila zakonisht përdoret për vlerësimin e pasurisë së paluajtshme, brenda një afati të caktuar nga gjykata. Nëse nuk bëhet pagesa, procedura ndërpritet.

Vlerësimi

Pasi është paguar paradhënia e shpenzimeve, bëhet vlerësimi i pasurisë së paluajtshme nga një ekspert i caktuar nga gjykata. Vlerësimi bazohet në Ligjin për Vlerësimin e Pasurive të Paluajtshme (LBG). Eksperti duhet të zbatojë metoda të njohura vlerësimi që korrespondojnë me gjendjen aktuale të shkencës. Në praktikë, përdoren kryesisht metodat e mëposhtme:

• Metoda e vlerës krahasuese: Vlera përcaktohet bazuar në prona të ngjashme, të shitura së fundmi.
• Metoda e vlerës së të ardhurave: Vlera rezulton nga të ardhurat e qirasë që mund të arrihen në mënyrë të qëndrueshme.
• Metoda e vlerës materiale: Këtu në plan të parë është substanca e ndërtesës. Vlera rezulton nga kostot e tokës dhe ndërtimit minus zhvlerësimet.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Vlerësimi i vlerës sipas Ligjit për Vlerësimin e Pronave siguron që vlera e tregut e një prone të përcaktohet në një bazë të argumentueshme.“

Kundërshtimet ndaj vlerës së vlerësuar

Kur raporti i ekspertit për pronën është gati, gjykata njofton të gjitha palët e përfshira për vlerën që eksperti ka llogaritur për pasurinë e paluajtshme. Megjithatë, palët e përfshira kanë mundësinë të paraqesin kundërshtime ndaj raportit. Nëse dikush mendon se vlera e përcaktuar nuk është e saktë ose është llogaritur gabimisht, ai mund t’ia bëjë të ditur këtë gjykatës.

Nëse dikush paraqet kundërshtime, gjykata shqyrton sërish çështjen. Ajo mund të urdhërojë ekspertin të plotësojë ose përmirësojë raportin.

Dhënia e ofertës

Një ankand i detyruar është publik dhe zakonisht zhvillohet në gjykatë. Gjykatësi bën thirrje për oferta. Nëse nuk bëhet më asnjë ofertë më e lartë, gjykatësi e mbyll ankandin dhe i jep ofertën më të lartë ofertuesit. Kështu përfundon procedura e ofertimit dhe dhënia e ofertës përbën bazën për fitimin e pronësisë. Blerësi bëhet menjëherë pronar i pasurisë së paluajtshme të shitur në ankand, së bashku me aksesorët, përmes dhënies së ofertës.

Shpërndarja e ofertës më të lartë

Kur një pronë ose një send shitet në kuadër të një ankandi të detyruar, kreditori ekzekutues ka si qëllim kryesor të marrë pagesën e kërkesës së tij të pashlyer. Të ardhurat nga shitja janë ajo që quhet oferta më e lartë. Kur blerësi e paguan këtë, gjykata shpërndan të ardhurat te palët e autorizuara.

Sapo blerësi të ketë shlyer të gjithë çmimin e blerjes, gjykata urdhëron ex officio një seancë për shpërndarjen e kësaj oferte më të lartë. Kjo e ashtuquajtur seancë për shpërndarjen e ofertës më të lartë shërben për të përcaktuar se kush merr çfarë pjese të të ardhurave.

Në këtë seancë ftohen, ndër të tjerash:

• pala debitore
• pala ekzekutuese
• të gjithë personat që, sipas dokumenteve, kanë të drejta ose barrë mbi pasurinë e paluajtshme të shitur në ankand
• vetë blerësi mund të marrë pjesë vullnetarisht

Gjykata e bën publike edhe seancën. Midis publikimit dhe seancës aktuale duhet të ketë një afat prej të paktën katër javësh.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Qëllimi i çdo ankandi të detyruar është të sigurojë plotësisht kërkesën e ligjshme të klientit nëpërmjet të ardhurave nga shitja.“

Ofertë shtesë

Pas një ankandi të detyruar, jo gjithmonë gjithçka është vendosur përfundimisht. Nëse çmimi i blerjes i arritur është më pak se tre të katërtat e vlerës së vlerësuar të pronës, ekziston një mundësi tjetër: e ashtuquajtura ofertë shtesë. Kjo ka për qëllim të sigurojë që pasuria e paluajtshme të mos shitet shumë lirë dhe që kreditorët të marrë të ardhura sa më të larta.

Një ofertë shtesë është një ofertë e re, të cilën dikush mund ta paraqesë në gjykatën e ekzekutimit brenda 14 ditësh pas njoftimit publik të dhënies së ofertës. Që oferta shtesë të jetë e vlefshme, çmimi i ofruar duhet të jetë të paktën një e katërta më i lartë se oferta fillestare më e lartë. Përveç kësaj, ofertuesi shtesë duhet të depozitojë një të katërtën e çmimit të blerjes së ofruar si garanci në gjykatë. Vetëm atëherë oferta shtesë bëhet efektive.

Marrja e disa ofertave shtesë

Nëse ka disa oferta shtesë, vendos shuma e ofertës. Kush ofron çmimin më të lartë, pranohet. Nëse dy persona ofrojnë të njëjtën shumë, llogaritet kush e ka paraqitur i pari ofertën shtesë.

Efekti i ofertës shtesë

Nëse oferta shtesë pranohet nga gjykata dhe vendimi bëhet i formës së prerë, ankandi fillestar humbet vlefshmërinë. Gjykata anulon dhënien e parë të ofertës dhe i jep ofertën ofertuesit të ri. Ky vendim u shërbehet me shkrim të gjitha palëve të përfshira (ofertuesit shtesë, blerësit të mëparshëm, kreditorit dhe debitorit) si dhe bëhet publik në dosjen e edikteve.

Sapo gjykata të ketë dhënë ofertën në mënyrë të formës së prerë pas pranimit të një oferte shtesë, nuk lejohet më asnjë ofertë tjetër shtesë. Kështu përfundon përfundimisht procedura, dhe blerësi i ri bëhet pronar i pasurisë së paluajtshme.

Avantazhet tuaja me mbështetje ligjore

Një avokat ju shoqëron gjatë gjithë procedurës së ankandit të detyruar dhe siguron që kërkesa juaj të plotësohet plotësisht dhe në mënyrë ligjore. Ai kontrollon të gjitha hapat e procedurës, respekton afatet tuaja dhe zbaton kërkesat tuaja në mënyrë konsekuente.

Një zyrë avokatie e specializuar ju mbron nga gabimet formale, vlerëson shanset e suksesit dhe siguron që ju të merrni shumën që ju takon nga oferta më e lartë.

• Shoqërimi gjatë gjithë procedurës së ekzekutimit
• Mbështetje në zbatimin e kërkesave tuaja
• Mbrojtja e interesave të të gjitha palëve të përfshira

Pyetje të shpeshta – FAQ