Nútená dražba nehnuteľnosti
Nútená dražba nehnuteľnosti
Nútená dražba nehnuteľnosti je exekučný prostriedok, ktorým sa uhrádzajú otvorené peňažné pohľadávky predajom nehnuteľného majetku. Používa sa vtedy, keď je dlžník vlastníkom nehnuteľnosti, ale svoje dlhy neplatí. Cieľom nútenej dražby je verejne predať nehnuteľný majetok a použiť výťažok na úhradu dlhov.
Konanie je upravené v § 133 Exekučného poriadku (EO) a prebieha v niekoľkých krokoch. Hoci konanie si vyžaduje určitý čas, nútená dražba je jedným z najefektívnejších prostriedkov na vymáhanie oprávnených pohľadávok z nehnuteľného majetku.
Strany nútenej dražby
V konaní o nútenú dražbu stoja proti sebe oprávnený veriteľ a povinný. Oprávnený veriteľ žiada dražbu, aby získal svoju otvorenú peňažnú pohľadávku z výťažku nehnuteľného majetku. Povinný je vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá sa draží.
Kroky konania
Konanie o nútenú dražbu sa riadi jasne stanoveným postupom, ktorý vedie krok za krokom od návrhu až po konečnú výplatu výťažku z dražby. Kľúčové kroky konania sú:
- Podanie návrhu na vykonanie exekúcie
- Schválenie návrhu na vykonanie exekúcie a poznámka o začatí dražobného konania v katastri nehnuteľností
- Vymenovanie znalca, ktorý vypracuje znalecký posudok a oznámi odhadovanú hodnotu
- Stanovenie termínu dražby
- Konanie dražby
- Stanovenie termínu pojednávania o rozdelení výťažku dražby
Osobitosti
Oprávnená strana musí k návrhu na vykonanie exekúcie priložiť vyhotovenie exekučného titulu, prípadne s potvrdením o vykonateľnosti. Len ak už existuje záložné právo na nehnuteľnosti, možno od tejto prílohy upustiť.
K návrhu je tiež potrebné priložiť zoznam záujemcov, ktorý obsahuje všetky osoby, ktoré majú k nehnuteľnosti vecné práva alebo zapísané predkupné či spätné práva. Príslušný je okresný súd, ktorý vedie kataster nehnuteľností.
Ak je návrh schválený, súd nariadi nútenú dražbu nehnuteľnosti a zaznamená začatie konania v katastri nehnuteľností.
Táto katastrálna poznámka zabezpečuje, že dražba môže byť uplatnená aj voči neskorším vlastníkom alebo nadobúdateľom práv k nehnuteľnosti. Zároveň je veriteľ povinný v lehote stanovenej súdom zaplatiť preddavok na náklady, ktorý sa väčšinou používa na ocenenie nehnuteľnosti. Ak sa platba nevykoná, konanie sa zastaví.
Ocenenie
Po zaplatení preddavku na náklady sa vykoná ocenenie nehnuteľnosti súdom vymenovaným znalcom. Ocenenie sa riadi zákonom o oceňovaní nehnuteľností (LBG). Znalec musí pritom použiť uznávané metódy oceňovania, ktoré zodpovedajú súčasnému stavu vedy. V praxi sa používajú najmä tieto metódy:
- Metóda porovnávacej hodnoty: Hodnota sa určuje na základe podobných, nedávno predaných nehnuteľností.
- Metóda výnosovej hodnoty: Hodnota vyplýva z trvalo dosiahnuteľných príjmov z nájmu.
- Metóda vecného ocenenia: Tu je v popredí stavebná substancia. Hodnota vyplýva z nákladov na pozemok a výstavbu mínus znehodnotenie.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Stanovenie hodnoty podľa zákona o oceňovaní nehnuteľností zabezpečuje, že trhová hodnota nehnuteľnosti je stanovená na preukázateľnom základe.“
Námietky proti odhadovanej hodnote
Keď je znalecký posudok o nehnuteľnosti hotový, súd oznámi všetkým zúčastneným stranám, akú hodnotu znalec pre nehnuteľnosť vypočítal. Napriek tomu majú zúčastnené strany možnosť podať námietky proti posudku. Ak sa niekto domnieva, že určená hodnota nie je správna alebo bola chybne vypočítaná, môže to oznámiť súdu.
Ak niekto podá námietky, súd prípad opätovne preskúma. Môže znalca poveriť, aby posudok doplnil alebo vylepšil.
Príklep
Nútená dražba je verejná a spravidla sa koná na súde. Sudca vyzve na podávanie ponúk. Ak už nie je podaná žiadna vyššia ponuka, sudca dražbu uzavrie a udelí príklep najvyššiemu ponúkajúcemu. Tým sa končí proces ponúkania a príklep tvorí základ pre nadobudnutie vlastníctva. Kupujúci sa príklepom stáva bezprostredne vlastníkom vydraženej nehnuteľnosti vrátane príslušenstva.
Rozdelenie výťažku dražby
Ak sa nehnuteľnosť alebo predmet predáva v rámci nútenej dražby, oprávnenému veriteľovi ide v prvom rade o to, aby mu bola zaplatená jeho otvorená pohľadávka. Výťažok z predaja je takzvaný výťažok dražby. Ak kupujúci túto sumu zaplatí, súd rozdelí výťažok oprávneným osobám.
Akonáhle kupujúci uhradí celú kúpnu cenu, súd z úradnej moci nariadi pojednávanie o rozdelení tohto výťažku dražby. Toto takzvané pojednávanie o rozdelení výťažku dražby slúži na určenie, kto aký podiel z výťažku dostane.
Na toto pojednávanie sú okrem iných pozvaní:
- povinná strana
- oprávnená strana
- všetky osoby, ktoré podľa listín majú práva alebo ťarchy na vydraženej nehnuteľnosti
- kupujúci sa môže zúčastniť dobrovoľne
Súd tiež verejne oznámi termín pojednávania. Medzi zverejnením a skutočným pojednávaním musí byť minimálne štvortýždňová lehota.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Cieľom každej nútenej dražby je úplne zabezpečiť oprávnenú pohľadávku klienta prostredníctvom výťažku z predaja.“
Prebitie
Po nútenej dražbe nie je vždy všetko definitívne rozhodnuté. Ak dosiahnutá kúpna cena predstavuje menej ako tri štvrtiny odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti, existuje ďalšia možnosť: takzvané prebitie. Tým sa má zabezpečiť, aby sa nehnuteľnosť nepredala príliš lacno a veritelia získali čo najvyšší výťažok.
Prebitie je nová ponuka, ktorú môže niekto podať na exekučnom súde do 14 dní od verejného oznámenia príklepu. Aby bolo prebitie platné, musí byť ponúkaná cena
Prijatie viacerých prebití
Ak existuje viacero prebití, rozhoduje výška ponuky. Kto ponúkne najvyššiu cenu, bude prijatý. Ak dve osoby ponúknu rovnakú sumu, rozhoduje, kto podal prebitie ako prvý.
Účinok prebitia
Ak súd prebitie prijme a rozhodnutie nadobudne právoplatnosť, pôvodná dražba stráca platnosť. Súd zruší prvý príklep a udelí príklep novému dražiteľovi. Toto rozhodnutie sa doručí písomne zúčastneným stranám (prebíjajúcemu, predchádzajúcemu kupujúcemu, veriteľovi a povinnému) a tiež sa verejne oznámi v Ediktsdatei.
Akonáhle súd právoplatne udelí príklep po prijatí prebitia, žiadne ďalšie prebitie už nie je prípustné. Tým sa konanie definitívne končí a nový kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti.
Vaše výhody s právnou podporou
Advokát Vás sprevádza celým konaním o nútenú dražbu a zabezpečuje, aby bola Vaša pohľadávka úplne a právne bezpečne uspokojená. Skontroluje všetky kroky konania, dodržiava Vaše lehoty a dôsledne presadzuje Vaše nároky.
Špecializovaná advokátska kancelária Vás chráni pred formálnymi chybami, posudzuje vyhliadky na úspech a dbá na to, aby ste z výťažku dražby dostali sumu, ktorá Vám patrí.
- Sprevádzanie počas celého exekučného konania
- Podpora pri presadzovaní Vašich nárokov
- Ochrana záujmov všetkých zúčastnených strán
