Vivienda y derecho sucesorio

Vivienda y derecho sucesorio

Vivienda y derecho sucesorio suelen coincidir directamente en la práctica, en cuanto un inmueble o un derecho de residencia forma parte de una herencia. El derecho sucesorio determina quién recibe la propiedad o los derechos de uso tras el fallecimiento de una persona, mientras que los derechos de residencia especiales determinan si los familiares supervivientes pueden seguir viviendo en el hogar anterior y cómo. Las regulaciones legales difieren según la forma de propiedad, el tipo de inmueble y la relación personal con el fallecido. Quien establezca acuerdos claros de forma temprana, protege a sus familiares y evita conflictos.

El derecho sucesorio regula quién recibe un inmueble o un derecho de residencia y qué derechos y obligaciones conlleva.

Bases legales y posición personal

Si los familiares supervivientes permanecen en la vivienda anterior, lo decide en primer lugar el estatus legal. Los cónyuges y las parejas registradas gozan de una fuerte protección gracias al legado anticipado y aseguran el uso de la vivienda común. Los compañeros sentimentales están en mejor situación desde la reforma del derecho sucesorio, pero para una protección duradera necesitan regularmente una disposición expresa. Sin disposición testamentaria, se aplica la sucesión legal, que no siempre se corresponde con las realidades familiares vividas. Quien quiera evitar conflictos, debe planificar con antelación.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wer frühzeitig klare Regelungen zu Wohn- und Eigentumsrechten trifft, verhindert oft langwierige Streitigkeiten im Erbfall.“

Tener en cuenta el derecho a la legítima de forma específica

El derecho a la legítima también puede reducirse en casos concretos, por ejemplo, si no existía una relación personal entre el fallecido y un hijo. Sin embargo, dicha reducción debe ordenarse y justificarse expresamente en el testamento. Además, las donaciones realizadas en vida pueden dar lugar a derechos complementarios de la legítima si disminuyen la participación mínima legal de los herederos.

Derecho de residencia en caso de herencia

Un derecho de residencia garantizado en el registro de la propiedad crea fiabilidad, ya que también tiene efecto frente a los compradores. En la práctica, se recomienda regular claramente la duración, el alcance y los costes, para que no surjan disputas de interpretación en la herencia. Quien además necesite un derecho de uso de habitaciones secundarias, plazas de aparcamiento o zonas ajardinadas, debe formularlo expresamente. De este modo, el uso sigue siendo adecuado para el día a día y jurídicamente sólido.

Donación en caso de fallecimiento como configuración segura

Una donación en caso de fallecimiento ofrece una ventaja especial en comparación con el testamento: es vinculante por contrato y no puede revocarse unilateralmente. De este modo, el beneficiario obtiene una posición jurídica especialmente segura. Para que esta forma de transmisión sea efectiva, debe ser certificada notarialmente. En la práctica, a menudo se combina con un derecho de residencia, de modo que el compañero sentimental está asegurado, mientras que la propiedad pasa a los hijos u otros herederos.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Eine vertraglich gesicherte Wohnrechtslösung schützt Hinterbliebene und wahrt zugleich die Interessen der übrigen Erben.“

Contenidos de configuración recomendables:

• denominación exacta de los locales, incluidas las superficies anexas
• regulación clara de la duración, por ejemplo, de por vida o por tiempo limitado
• orden de costes: gastos de funcionamiento a cargo del titular del derecho de residencia, mantenimiento general a cargo del propietario
• prohibición de cesión o limitación de los usuarios compartidos
• garantía mediante inscripción en el registro de la propiedad

Formas de propiedad y sus consecuencias

La forma de propiedad determina en gran medida cómo se procede con un inmueble en caso de herencia. Si el inmueble pertenece exclusivamente al fallecido, en caso de varios herederos suele surgir una copropiedad con todas las obligaciones de coordinación organizativa. Si, por el contrario, existe una comunidad de propietarios, la parte del fallecido pasa, por lo general, al socio superviviente. Esto suele ocurrir a cambio del pago de un precio de adquisición. Este pago puede reducirse en caso de necesidad urgente de vivienda o de existencia de un derecho a la legítima. Si no es posible un pago inmediato, el tribunal puede conceder un aplazamiento, lo que permite un pago a plazos con intereses.

En una comunidad de propietarios también se puede estipular contractualmente que se excluya la transmisión automática de la propiedad en caso de fallecimiento. Dicho acuerdo debe establecerse por escrito y ser certificado por un abogado o notario. Esta configuración es especialmente adecuada si la parte debe corresponder específicamente a otra persona. Los derechos a la legítima de los familiares cercanos deben tenerse siempre en cuenta.

Aspectos centrales a tener en cuenta:

• Propiedad individual: no hay adquisición total automática del superviviente si hay herederos.
• Precio de adquisición: regularmente el cincuenta por ciento del valor de mercado, reducción al veinticinco por ciento en condiciones estrictas.
• Aplazamiento: pago a plazos con intereses realizable mediante autorización judicial.

Viviendas de alquiler y cooperativas

En las viviendas de alquiler y cooperativas existe un derecho de entrada para los familiares cercanos, si han vivido con el arrendatario principal anterior en el mismo hogar. Los compañeros sentimentales necesitan una entrada conjunta o una convivencia de varios años para que se aplique el derecho de entrada. El contrato continúa en cuanto al contenido, a menudo el alquiler permanece sin cambios para los cónyuges, las parejas registradas y los compañeros sentimentales. Sin embargo, quien entra también asume obligaciones, por lo que es necesario aclarar inmediatamente los atrasos.

Diferencias en los inmuebles de alquiler

No todas las relaciones de alquiler están sujetas a las mismas normas. En el caso de las viviendas que no están totalmente sujetas al ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos, para las segundas residencias o los edificios con un máximo de dos unidades de vivienda, a menudo se aplican disposiciones diferentes. En los edificios municipales vieneses, el alquiler está limitado, lo que hace que la entrada sea especialmente atractiva. Aquí es fundamental comprobar de antemano la situación jurídica concreta del inmueble de alquiler.

Comprobación práctica:

• Comprobar rápidamente los requisitos de entrada y declararlos a tiempo.
• Recaudar inmediatamente los atrasos del alquiler y decidir sobre una continuación.
• La cooperativa puede especificar quién continúa el contrato si hay varios beneficiarios.
• En caso de entrada de familiares cercanos, pero no privilegiados, se puede realizar un ajuste del alquiler.

Formas de vivienda especiales

Las casas de huertos familiares como superedificios siguen sus propias reglas, porque la propiedad del edificio y del terreno están separadas. El uso se basa en contratos de arrendamiento con plazos obligatorios que deben tenerse en cuenta rápidamente en caso de fallecimiento. Las segundas residencias requieren en muchos estados una autorización de la autoridad de tráfico de tierras, sin la cual no es posible ni la inscripción en el registro de la propiedad ni la finalización del procedimiento de herencia.

Derechos de entrada en casas de huertos familiares

En el caso de las casas de huertos familiares, se aplica que la entrada en las relaciones de arrendamiento existentes debe notificarse a la asociación de huertos familiares competente en un plazo de dos meses tras el fallecimiento. Los beneficiarios de la entrada suelen ser los cónyuges, los familiares en línea recta o las personas que hayan contribuido de forma significativa a la gestión en los últimos cinco años. También aquí hay que darse prisa, ya que el incumplimiento del plazo conduce a la pérdida del derecho de uso.

Obligación de autorización para segundas residencias

Para las segundas residencias se aplican estrictas disposiciones de tráfico de tierras en casi todos los estados federados. Sin la autorización de la autoridad de tráfico de tierras no se puede realizar ninguna inscripción en el registro de la propiedad, lo que puede retrasar o bloquear todo el procedimiento de herencia. Quien herede un inmueble de este tipo, debe comprobar a tiempo si es posible obtener la autorización.

Regulaciones especiales agrícolas

Las propiedades agrícolas en Austria a menudo están sujetas a una sucesión hereditaria especial que tiene como objetivo garantizar que la granja se mantenga como una unidad económica. Esto conlleva que los herederos que se retiran solo reciban una pequeña indemnización para evitar una fragmentación o sobrecarga de la empresa. Para la adquisición de la granja también se aplican a menudo requisitos de cualificación especiales.

Aspectos fiscales y financieros

Cada transmisión de propiedad genera costes. Es necesario calcular el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles y las tasas de inscripción para que la planificación de la herencia siga siendo realista. En determinados casos es posible una reducción del precio de adquisición, lo que debe incluirse en la planificación financiera. Las ventajas fiscales, por ejemplo, en el caso de las viviendas familiares, solo tienen efecto si se cumplen sistemáticamente los requisitos legales. Quien actúe con inseguridad, corre el riesgo de perder la ventaja y, por tanto, cargas adicionales evitables.

Sus ventajas con el apoyo de un abogado

Las preguntas sobre vivienda y derecho sucesorio son complejas, ya que afectan a la vez a intereses legales, económicos y personales. Las regulaciones poco claras o inexistentes pueden provocar conflictos entre herederos, legitimarios y compañeros sentimentales. También los aspectos económicos como los precios de adquisición, los impuestos o los pagos compensatorios conllevan riesgos si no se tienen en cuenta de forma temprana. Las diferentes disposiciones legales según la forma de propiedad y el tipo de inmueble hacen que la situación sea aún más exigente.

Un bufete especializado como el nuestro se asegura de que su posición esté clara y jurídicamente protegida desde el principio. No solo le acompañamos durante todo el procedimiento, sino que creamos soluciones sólidas que perduran a largo plazo.

Lo que ofrecemos:

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• Cálculo, ejecución o defensa de reclamaciones en el derecho sucesorio y de la vivienda
• Protección de sus derechos frente a coherederos, legitimarios, arrendadores y autoridades
• Optimización fiscal en transmisiones y herencias
• Prevención estratégica de conflictos mediante regulaciones claras y sólidas

Preguntas frecuentes – FAQ