Nucená dražba nemovitosti

Nucená dražba nemovitosti

Nucená dražba nemovitosti je exekuční prostředek, kterým se uspokojují peněžité pohledávky prodejem nemovitého majetku. Používá se, pokud je dlužník vlastníkem nemovitosti, ale neplatí své dluhy. Cílem nucené dražby je veřejně prodat nemovitý majetek a použít výtěžek k úhradě dluhů.

Řízení je upraveno v § 133 exekučního řádu (EŘ) a probíhá v několika krocích. I když řízení zabere nějaký čas, je nucená dražba jedním z nejúčinnějších prostředků k prosazení oprávněných pohledávek z nemovitého majetku.

Strany nucené dražby

V řízení o nucené dražbě stojí proti sobě věřitel, který dražbu navrhl, a povinný. Věřitel, který dražbu navrhl, žádá o dražbu, aby získal svou nesplacenou peněžitou pohledávku z výtěžku z nemovitého majetku. Povinný je vlastníkem nemovitosti, která je dražena.

Kroky řízení

Řízení o nucené dražbě se řídí jasně stanoveným postupem, který krok za krokem vede od žádosti až po konečnou výplatu výtěžku z dražby. Mezi hlavní kroky řízení patří:

• Podání návrhu na exekuci
• Povolení návrhu na exekuci a poznámka o zahájení dražebního řízení v katastru nemovitostí
• Jmenování znalce, který vypracuje znalecký posudek a oznámí odhadní cenu
• Nařízení dražebního termínu
• Konání dražebního termínu
• Nařízení jednání o rozdělení nejvyššího podání

Zvláštnosti

Vymáhající strana musí k návrhu na exekuci přiložit vyhotovení exekučního titulu, případně s potvrzením o vykonatelnosti. Pouze pokud již na nemovitosti existuje zástavní právo, lze od této přílohy upustit.

K návrhu je třeba přiložit také seznam zájemců, který obsahuje všechny osoby, které mají k nemovitosti věcná práva nebo zapsaná předkupní či zpětná kupní práva. Příslušný je okresní soud, který vede katastr nemovitostí.

Pokud je návrh povolen, soud nařídí nucenou dražbu nemovitosti a poznamená zahájení řízení v katastru nemovitostí.

Tato katastrální poznámka má za následek, že dražbu lze prosadit i vůči pozdějším vlastníkům nebo nabyvatelům práv k nemovitosti. Současně je věřitel povinen ve lhůtě stanovené soudem složit zálohu na náklady, která se obvykle používá na odhad nemovitosti. Pokud platba neproběhne, řízení se zastaví.

Ocenění

Poté, co byla zaplacena záloha na náklady, provede ocenění nemovitosti soudem jmenovaný znalec. Ocenění se řídí zákonem o oceňování nemovitostí (LBG). Znalec musí používat uznávané metody oceňování, které odpovídají současnému stavu vědy. V praxi se používají především následující metody:

• Metoda srovnávací hodnoty: Hodnota se určuje na základě podobných, nedávno prodaných nemovitostí.
• Metoda výnosové hodnoty: Hodnota se vypočítá z trvale dosažitelných příjmů z nájemného.
• Metoda věcné hodnoty: Zde je v popředí stavební substance. Hodnota se vypočítá z nákladů na pozemek a stavbu snížených o snížení hodnoty.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Ocenění podle zákona o oceňování nemovitostí zajišťuje, že tržní hodnota nemovitosti bude stanovena na základě ověřitelných podkladů.“

Námitky proti odhadní ceně

Když je posudek o nemovitosti hotov, soud všem zúčastněným sdělí, jakou hodnotu znalec pro nemovitost vypočítal. Zúčastnění mají nicméně možnost vznést proti posudku námitky. Pokud je někdo toho názoru, že zjištěná hodnota není správná nebo byla chybně vypočtena, může to soudu sdělit.

Pokud někdo vznese námitky, soud případ znovu přezkoumá. Může znalce pověřit, aby posudek doplnil nebo vylepšil.

Příklep

Nucená dražba je veřejná a obvykle se koná u soudu. Soudce vyzve k podávání nabídek. Pokud již není podána žádná vyšší nabídka, soudce dražbu uzavře a udělí příklep zájemci s nejvyšší nabídkou. Tím končí nabídkové řízení a příklep tvoří základ pro nabytí vlastnictví. Kupující se stává vlastníkem dražené nemovitosti včetně příslušenství přímo příklepem.

Rozdělení nejvyššího podání

Pokud je nemovitost nebo předmět prodán v rámci nucené dražby, jde vymáhajícímu věřiteli v první řadě o to, aby byla jeho otevřená pohledávka zaplacena. Výtěžek z prodeje je takzvané nejvyšší podání. Pokud jej kupující zaplatí, soud rozdělí výtěžek mezi oprávněné.

Jakmile kupující uhradí celou kupní cenu, nařídí soud z úřední povinnosti jednání o rozdělení tohoto nejvyššího podání. Toto takzvané jednání o rozdělení nejvyššího podání slouží k určení, kdo obdrží jaký podíl z výtěžku.

K tomuto jednání jsou mimo jiné zváni:

• povinná strana
• vymáhající strana
• všechny osoby, které mají podle listin práva nebo zatížení na dražené nemovitosti
• kupující se může zúčastnit dobrovolně

Soud jednání o rozdělení nejvyšší nabídky také veřejně oznámí. Mezi zveřejněním a samotným jednáním musí být lhůta alespoň čtyř týdnů.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Cílem každé dražby je plné zajištění oprávněné pohledávky klienta výtěžkem z prodeje.“

Překročení nabídky

Po nucené dražbě není vždy vše definitivně rozhodnuto. Pokud je dosažená kupní cena nižší než tři čtvrtiny odhadní ceny nemovitosti, existuje další možnost: takzvané překročení nabídky. Tím se má zajistit, aby nemovitost nebyla prodána příliš levně a věřitelé obdrželi co nejvyšší výtěžek.

Překročení nabídky je nová nabídka, kterou může někdo podat u exekučního soudu do 14 dnů po veřejném oznámení příklepu. Aby bylo překročení nabídky platné, musí být nabízená cena alespoň o čtvrtinu vyšší než původní nejvyšší podání. Kromě toho musí zájemce o překročení nabídky složit u soudu jako jistotu čtvrtinu nabízené kupní ceny. Teprve poté se překročení nabídky stane účinným.

Obdržení několika nabídek

Pokud existuje několik nabídek, rozhoduje výše nabídky. Kdo nabídne nejvyšší cenu, bude přijat. Pokud dvě osoby nabídnou stejnou částku, rozhoduje, kdo podal nabídku dříve.

Účinek překročení nabídky

Pokud soud překročení nabídky přijme a usnesení nabude právní moci, ztrácí původní dražba platnost. Soud zruší první příklep a udělí příklep novému zájemci. Toto usnesení se doručí písemně zúčastněným stranám (zájemci o překročení nabídky, dřívějšímu kupujícímu, věřiteli a povinnému) a zveřejní se v edikální databázi.

Jakmile soud pravomocně udělí příklep po přijetí překročení nabídky, není další překročení nabídky přípustné. Tím řízení definitivně končí a nový kupující se stává vlastníkem nemovitosti.

Vaše výhody s právní podporou

Advokát Vás provází celým řízením o nucené dražbě a zajišťuje, aby byla Vaše pohledávka zcela a právně jistě uspokojena. Prověřuje všechny kroky řízení, dodržuje Vaše lhůty a důsledně prosazuje Vaše nároky.

Specializovaná advokátní kancelář Vás chrání před formálními chybami, posuzuje vyhlídky na úspěch a dbá na to, abyste z nejvyššího podání obdrželi částku, která Vám náleží.

• Doprovod během celého exekučního řízení
• Podpora při prosazování Vašich nároků
• Ochrana zájmů všech zúčastněných stran

Často kladené otázky – FAQ