Принудителна продан на недвижим имот

Принудителна продан на недвижим имот

Принудителната продан на недвижим имот е изпълнително средство, чрез което се погасяват открити парични вземания чрез продажба на недвижимо имущество. Тя се прилага, когато длъжникът е собственик на недвижим имот, но не е изплатил задълженията си. Целта на принудителната продан е публична продажба на недвижимото имущество и използване на постъпленията за погасяване на задълженията.

Процедурата е регламентирана в § 133 от Закона за изпълнителното производство (ЗИП) и протича в няколко стъпки. Въпреки че процедурата отнема известно време, публичната продан е едно от най-ефективните средства за удовлетворяване на основателни искове от недвижимо имущество.

Страни по принудителната продан

В процедурата по принудителна продан си противостоят взискателят и длъжникът. Взискателят подава молба за продан, за да получи своето открито парично вземане от постъпленията от недвижимото имущество. Длъжникът е собственик на недвижимия имот, който се продава.

Етапи на процедурата

Процедурата по принудителна продан следва ясно регламентиран ред, който стъпка по стъпка води от подаване на молба до окончателното изплащане на постъпленията от проданта. Основните етапи на процедурата са:

• Подаване на изпълнителна молба
• Одобряване на изпълнителната молба и вписване на започване на процедурата по продан в имотния регистър.
• Назначаване на вещо лице, което изготвя експертна оценка и обявява оценката.
• Насрочване на дата за продан
• Провеждане на датата за продан
• Насрочване на заседание за разпределение на постъпленията

Особености

Взискателят трябва да приложи към изпълнителната молба копие от изпълнителния титул, евентуално с потвърждение за изпълняемост. Само ако вече съществува ипотека върху имота, може да се направи изключение от това изискване.

Към молбата трябва да се приложи и списък на заинтересованите лица, който съдържа всички лица, които имат вещни права или вписани права на предпочитание или обратно изкупуване върху имота. Компетентен е районният съд, който води имотния регистър.

Ако молбата бъде одобрена, съдът разпорежда принудителна продан на имота и вписва започването на процедурата в имотния регистър.

Това вписване в имотния регистър води до това, че проданта може да бъде осъществена и спрямо по-късни собственици или приобретатели на права върху имота. Едновременно с това взискателят е задължен в определен от съда срок да внесе аванс за разноски, който обикновено се използва за оценката на имота. Ако не бъде извършено плащане, процедурата се прекратява.

Оценка

След като авансът за разноски бъде внесен, се извършва оценка на имота от съдебно назначен вещо лице. Оценката се извършва съгласно Закона за оценка на недвижими имоти (LBG). Вещото лице трябва да прилага признати методи за оценка, които отговарят на актуалното състояние на науката. На практика се използват предимно следните методи:

• Метод на сравнителните стойности: Стойността се определя въз основа на подобни, наскоро продадени имоти.
• Метод на доходността: Стойността произтича от устойчиво постижимите приходи от наеми.
• Метод на материалната стойност: Тук акцентът е върху строителната конструкция. Стойността произтича от разходите за земя и строителство, намалени с обезценяванията.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Оценката съгласно Закона за оценка на недвижими имоти гарантира, че пазарната стойност на имота се определя на разбираема основа.“

Възражения срещу оценката

Когато експертната оценка за имота е готова, съдът уведомява всички заинтересовани страни каква стойност е изчислил вещото лице за имота. Въпреки това заинтересованите страни имат възможност да подадат възражения срещу оценката. Ако някой смята, че определената стойност не е вярна или е изчислена погрешно, може да уведоми съда за това.

Ако някой подаде възражения, съдът преразглежда случая. Той може да възложи на вещото лице да допълни или подобри оценката.

Възлагане

Принудителната продан е публична и обикновено се провежда в съда. Съдията приканва към подаване на оферти. Ако не постъпи по-висока оферта, съдията приключва проданта и възлага имота на предложилия най-висока цена. С това процедурата по наддаване приключва и възлагането е основа за придобиване на собственост. Купувачът става непосредствен собственик на продадения имот заедно с принадлежностите му чрез възлагането.

Разпределение на постъпленията

Когато недвижим имот или вещ се продава в рамките на принудителна продан, взискателят цели преди всичко да получи плащане по своето открито вземане. Постъпленията от продажбата са така наречената най-висока оферта. Когато купувачът плати тази сума, съдът разпределя постъпленията между правоимащите.

Веднага щом купувачът изплати цялата покупна цена, съдът служебно насрочва заседание за разпределение на тези постъпления. Това така наречено заседание за разпределение на постъпленията служи за определяне кой какъв дял от постъпленията ще получи.

На това заседание се призовават, наред с други:

• длъжникът
• взискателят
• всички лица, които съгласно документи имат права или тежести върху продадения имот
• самият купувач може да участва доброволно

Съдът също така обявява заседанието публично. Между обявяването и действителното заседание трябва да има срок от най-малко четири седмици.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Целта на всяка публична продан е да се обезпечи изцяло основателният иск на клиента чрез приходите от реализацията.“

Наддаване

След принудителна продан не винаги всичко е окончателно решено. Ако постигнатата покупна цена е по-малко от три четвърти от оценката на имота, съществува още една възможност: така нареченото наддаване. С това се цели да се гарантира, че имотът няма да бъде продаден твърде евтино и кредиторите ще получат възможно най-високи постъпления.

Наддаването е нова оферта, която може да бъде подадена от някого в рамките на 14 дни след публичното обявяване на възлагането пред изпълнителния съд. За да бъде валидно наддаването, предложената цена трябва да бъде поне с една четвърт по-висока от първоначалната най-висока оферта. Освен това наддаващият трябва да внесе една четвърт от предложената покупна цена като гаранция в съда. Едва тогава наддаването става ефективно.

Постъпване на няколко наддавания

Ако има няколко наддавания, решава размерът на офертата. Който предложи най-висока цена, бива допуснат. Ако две лица предложат една и съща сума, се зачита този, който е подал наддаването пръв.

Действие на наддаването

Ако наддаването бъде прието от съда и решението влезе в сила, първоначалната продан губи своята валидност. Съдът отменя първото възлагане и възлага имота на новия наддавач. Това решение се връчва писмено както на заинтересованите страни (наддавач, предишен купувач, взискател и длъжник), така и се обявява публично в регистъра на обявленията.

Веднага щом съдът окончателно възложи имота след приемане на наддаване, не се допускат повече наддавания. С това процедурата приключва окончателно и новият купувач става собственик на имота.

Вашите предимства с адвокатска подкрепа

Адвокат ще Ви съпроводи през цялата процедура по принудителна продан и ще гарантира, че Вашето вземане ще бъде изцяло и законосъобразно удовлетворено. Той проверява всички етапи на процедурата, спазва Вашите срокове и последователно отстоява Вашите права.

Специализирана адвокатска кантора Ви предпазва от формални грешки, оценява шансовете за успех и следи да получите дължимата Ви сума от постъпленията.

• Съдействие по време на цялата изпълнителна процедура
• Подкрепа при осъществяване на Вашите вземания
• Защита на интересите на всички заинтересовани страни

Често задавани въпроси – ЧЗВ