Примусова реалізація нерухомості

Примусова реалізація нерухомості

Примусова реалізація нерухомості є засобом виконання, за допомогою якого непогашені грошові вимоги задовольняються шляхом продажу нерухомого майна. Вона застосовується, коли боржник є власником нерухомості, але не сплачує свої борги. Метою примусової реалізації є публічний продаж нерухомого майна та використання виручки для погашення боргів.

Процедура регулюється § 133 Виконавчого кодексу (EO) і відбувається в кілька етапів. Навіть якщо процедура займає певний час, примусовий продаж з аукціону є одним з найефективніших засобів для забезпечення обґрунтованих вимог щодо нерухомого майна.

Сторони примусової реалізації

У процедурі примусової реалізації протистоять стягувач та боржник. Стягувач подає заяву про реалізацію, щоб отримати свою непогашену грошову вимогу з виручки від нерухомого майна. Боржник є власником нерухомості, яка реалізується.

Етапи процедури

Процедура примусової реалізації слідує чітко регламентованому порядку, який крок за кроком веде від подання заяви до остаточної виплати виручки від реалізації. Основні етапи процедури:

• Подання заяви про виконання
• Затвердження заяви про виконання та відмітка про початок процедури реалізації в земельному реєстрі
• Призначення експерта, який складає оціночний звіт і оголошує оціночну вартість
• Призначення дати реалізації
• Проведення реалізації
• Призначення засідання для розподілу найвищої ставки

Особливості

Стягувач повинен додати до заяви про виконання копію виконавчого документа, за необхідності з підтвердженням виконавчої сили. Лише якщо вже існує заставне право на нерухомість, можна відмовитися від цього додатку.

До заяви також слід додати список зацікавлених осіб, який містить усіх осіб, які мають речові права або зареєстровані права переважної купівлі чи зворотної купівлі на нерухомість. Компетентним є районний суд, який веде земельний реєстр.

Якщо заяву затверджено, суд призначає примусову реалізацію нерухомості та відмічає початок процедури в земельному реєстрі.

Ця відмітка в земельному реєстрі забезпечує можливість проведення реалізації навіть щодо пізніших власників або набувачів прав на нерухомість. Одночасно стягувач зобов’язується внести авансовий платіж на витрати, який зазвичай використовується для оцінки нерухомості, у встановлений судом термін. Якщо платіж не здійснено, процедура припиняється.

Оцінка

Після внесення авансового платежу на витрати, проводиться оцінка нерухомості призначеним судом експертом. Оцінка здійснюється відповідно до Закону про оцінку нерухомості (LBG). Експерт повинен застосовувати визнані методи оцінки, які відповідають сучасному стану науки. На практиці найчастіше використовуються такі методи:

• Метод порівняння вартості: Вартість визначається на основі подібних нещодавно проданих об’єктів нерухомості.
• Метод дохідності: Вартість визначається на основі стійких орендних доходів, які можна отримати.
• Метод реальної вартості: Тут на перший план виходить будівельна субстанція. Вартість визначається на основі вартості земельної ділянки та будівельних витрат за вирахуванням зниження вартості.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Оцінка відповідно до Закону про оцінку нерухомості гарантує, що ринкова вартість нерухомості визначається на зрозумілій основі.“

Заперечення проти оціночної вартості

Коли експертний висновок щодо нерухомості готовий, суд повідомляє всім учасникам, яку вартість експерт розрахував для нерухомості. Тим не менш, учасники мають можливість подати заперечення проти експертного висновку. Якщо хтось вважає, що визначена вартість неправильна або була розрахована з помилками, він може повідомити про це суд.

Якщо хтось подає заперечення, суд повторно розглядає справу. Він може доручити експерту доповнити або покращити експертний висновок.

Присудження

Примусова реалізація є публічною і зазвичай проводиться в суді. Суддя закликає до подання ставок. Коли більше не надходить вищих ставок, суддя закриває реалізацію і присуджує об’єкт найвищому учаснику торгів. На цьому процедура торгів завершується, і присудження стає основою для набуття права власності. Покупець стає безпосереднім власником реалізованої нерухомості разом з приналежностями через присудження.

Розподіл найвищої ставки

Коли нерухомість або предмет продається в рамках примусової реалізації, стягувачу в першу чергу важливо отримати оплату за свою непогашену вимогу. Виручка від продажу називається найвищою ставкою. Коли покупець сплачує її, суд розподіляє виручку між правомочними особами.

Як тільки покупець сплатив повну ціну покупки, суд за посадою призначає слухання щодо розподілу цієї найвищої ставки. Це так зване засідання з розподілу найвищої ставки служить для визначення, хто отримає яку частку виручки.

На це слухання викликаються, зокрема:

• зобов’язана сторона
• стягувач
• всі особи, які згідно з документами мають права або обтяження на реалізованій нерухомості
• покупець може добровільно взяти участь

Суд також публічно оголошує про засідання. Між публікацією та фактичним слуханням має пройти щонайменше чотири тижні.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Метою кожного примусового продажу з аукціону є повне забезпечення обґрунтованої вимоги клієнта за рахунок виручки від реалізації.“

Перевищення ставки

Після примусової реалізації не завжди все остаточно вирішено. Якщо досягнута ціна покупки становить менше трьох чвертей оціночної вартості нерухомості, є ще одна можливість: так зване перевищення ставки. Це має забезпечити, щоб нерухомість не була продана занадто дешево, і кредитори отримали якомога вищу виручку.

Перевищення ставки – це нова пропозиція, яку хтось може подати до виконавчого суду протягом 14 днів після публічного оголошення про присудження. Щоб перевищення ставки було дійсним, запропонована ціна повинна бути щонайменше на чверть вищою за початкову найвищу ставку. Крім того, особа, яка перевищує ставку, повинна внести чверть запропонованої ціни покупки як забезпечення до суду. Лише тоді перевищення ставки набуває чинності.

Надходження кількох перевищень ставки

Якщо є кілька перевищень ставки, вирішальною є висота пропозиції. Допускається той, хто пропонує найвищу ціну. Якщо дві особи пропонують однакову суму, враховується, хто першим подав перевищення ставки.

Вплив перевищення ставки

Якщо суд приймає перевищення ставки і рішення набуває законної сили, початкова реалізація втрачає свою дійсність. Суд скасовує перше присудження і присуджує об’єкт новому учаснику торгів. Це рішення надсилається письмово як учасникам (особі, яка перевищила ставку, попередньому покупцю, кредитору та боржнику), так і публічно оголошується в базі даних едиктів.

Як тільки суд остаточно присуджує об’єкт після прийняття перевищення ставки, подальші перевищення ставки більше не допускаються. На цьому процедура остаточно завершується, і новий покупець стає власником нерухомості.

Ваші переваги з адвокатською підтримкою

Адвокат супроводжує вас протягом усієї процедури примусової реалізації і забезпечує повне та юридично надійне задоволення вашої вимоги. Він перевіряє всі етапи процедури, дотримується ваших термінів і послідовно відстоює ваші права.

Спеціалізована юридична фірма захищає вас від формальних помилок, оцінює шанси на успіх і стежить за тим, щоб ви отримали належну вам суму з найвищої ставки.

• Супровід протягом усієї виконавчої процедури
• Підтримка у здійсненні Ваших вимог
• Захист інтересів усіх учасників

Часті запитання – FAQ