Delingssøksmål
Delingssøksmål
Delingssøksmålet er et rettslig middel som en sameier kan bruke for å tvinge frem opphevelse av sameiet. Hver sameier har rett til å ta dette skrittet, selv uten samtykke fra de andre. Søksmålet rettes mot alle øvrige sameiere, uavhengig av om de er tinglyst eller kun har utenomrettslige andeler.
Felles eierskap til en eiendom kan bli en byrde, for eksempel etter skilsmisse eller arv. Hvis sameierne ikke kan bli enige om en minnelig løsning, er det ofte bare én vei: delingssøksmålet.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Wer rechtzeitig handelt, kann im Teilungsverfahren nicht nur Zeit und Kosten sparen, sondern auch unfaire Nachteile vermeiden.“
Deltakelse av alle sameiere
Et delingssøksmål må rettes mot alle øvrige sameiere, selv om enkeltpersoner allerede har samtykket til en deling utenomrettslig. Siden alle sameiere opptrer samlet som part, påvirker enkeltpersoners atferd hele prosessen.
Målet med delingssøksmålet
Delingssøksmålet realiserer det obligasjonsrettslige kravet om opphevelse av sameiet. Det rettes mot alle sameiere, uavhengig av om de er registrert i grunnboken eller ikke.
Målet: Enten blir eiendommen delt eller solgt på tvangsauksjon.
Reell deling vs. sivil deling
Hvis flere personer eier en eiendom sammen, men ikke finner enighet om bruken eller delingen av den, kan hver sameier kreve opphevelse av dette fellesskapet. Loven åpner for to veier: reell deling og sivil deling.
Reell deling
Ved reell deling blir felles eiendom faktisk delt. Hver får sin egen, klart avgrensede del av eiendommen. Denne løsningen er spesielt hensiktsmessig hvis eiendommen er stor nok eller kan deles ved etablering av seksjonering (eierseksjoner). Reell deling er som regel den økonomisk mest skånsomme løsningen, fordi ingen salgsprosess er nødvendig.
Forutsetning for en reell deling
For at en reell deling i det hele tatt skal komme i betraktning, må visse rettslige og faktiske forutsetninger være oppfylt:
- De bygningsmessige og tekniske forholdene må tillate en klar og varig deling av eiendommen. Dette kan skje gjennom tomtedeling eller ved etablering av seksjonering (eierseksjoner).
- Den økonomiske delingen må være fornuftig.
- Det må ikke foreligge noe offentligrettslig hinder.
- Delingen må ikke stride mot loven eller god skikk.
Sivil deling
Hvis en slik deling imidlertid ikke er mulig eller urimelig, for eksempel fordi tomten er for liten, ingen bygningsmessig deling er gjennomførbar, eller partene ikke kan bli enige om delingen, kommer sivil deling til anvendelse. Da blir hele eiendommen solgt på tvangsauksjon, vanligvis offentlig via tingretten. Salgssummen mottar sameierne forholdsmessig etter sin andel.
Velg ønsket tidspunkt nå:Gratis første konsultasjonTinglysing og beskyttelse
Hvis et delingssøksmål reises, kan det tinglyses i grunnboken. Denne anmerkningen beskytter mot uønskede disposisjoner fra tredjeparter og sikrer den senere rettskraften av delingsdommen, også overfor senere kjøpere. Likevel er salg av sameieandeler fortsatt mulig.
Virkningen av delingssøksmålet
Delingssøksmålet brukes typisk etter arveoppgjør, skilsmisser eller ved uenige sameiere. Enhver part kan reise det, det viktigste er bare: Alle andre sameiere må være en del av prosessen.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Viele Miteigentümer zögern zu lange, dabei kann man mit einer klaren Klagestrategie oft rasch eine Lösung erreichen“
Delingshinder
I prinsippet kan enhver sameier kreve opphevelse av sameiet, dette følger av § 830 ABGB. I visse situasjoner kan denne retten imidlertid midlertidig være begrenset: Da snakker man om et såkalt delingshinder.
Ugunstig tidspunkt
Man snakker om ugunstig tidspunkt når ytre omstendigheter ikke permanent hindrer delingen, men i øyeblikket ville være ufordelaktige for alle involverte parter.
Ugunstig tidspunkt betyr ikke at kravet bortfaller, men kun at man ikke kan gjennomføre det på det nåværende tidspunkt.
Ulempe for de øvrige
I visse tilfeller kan en umiddelbar deling utgjøre en urimelig byrde for enkelte sameiere. Retten vurderer da om gjennomføringen av delingskravet strider mot prinsippet om redelighet og god tro. Kun hvis den påberopte ulempen er av midlertidig karakter og vil bortfalle innen overskuelig fremtid, kan prosessen utsettes for en begrenset periode.
Rettslig kompetanse
Kompetent er domstolen på eiendommens sted. Om tingretten eller lagmannsretten avgjør, avhenger av tvistesummen. Avgjørende er ikke lenger ligningsverdien, men den såkalte eiendomsverdien. Denne danner også grunnlaget for rettsgebyrene.
Risikoer og kostnader
I delingsprosessen hefter alle tvisteparter i prinsippet solidarisk for saksomkostningene. Selv den som umiddelbart anerkjenner søksmålet, kan i visse tilfeller måtte bidra til kostnadene. Vårt advokatfirma fokuserer i slike tilfeller spesifikt på individuell kostnadsbesparelse og prosessøkonomisk strategi.
Dine fordeler med advokatbistand
- Rettslig vurdering: Vurdere reell vs. sivil deling
- Prosessstrategi: Identifisere frister, domstol, parter
- Rettslig representasjon: Søksmål, delingsdom, tvangsfullbyrdelse
- Tinglysingsmessig sikring: Bruke anmerkning målrettet
