Jagamishagi

Jagamishagi

Jagamisehagi on õiguslik vahend, millega kaasomanik saab sundida omandisühingu lõpetamist. Igal kaasomanikul on õigus seda sammu astuda ka ilma teiste nõusolekuta. Hagi suunatakse kõigi teiste kaasomanike vastu, olenemata sellest, kas nad on kinnistusraamatus või omavad ainult väljaspool raamatut osalusõigusi.

Kinnisvara ühisomand võib muutuda koormaks, näiteks pärast lahutust või pärimist. Kui kaasomanikud ei suuda kokku leppida vastastikku vastuvõetavas lahenduses, jääb sageli ainult üks tee: jagamisehagi.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wer rechtzeitig handelt, kann im Teilungsverfahren nicht nur Zeit und Kosten sparen, sondern auch unfaire Nachteile vermeiden.“

Kõigi kaasomanike osalemine

Jagamisehagi peab olema suunatud kõigi teiste kaasomanike vastu, isegi kui üksikud on jagamisele kohtuväliselt juba nõustunud. Kuna kõik kaasomanikud esinevad ühiselt poolena, mõjutab üksiku käitumine kogu menetlust.

Jagamisehagi eesmärk

Jagamisehagi rakendab võlaõiguslikku nõuet omandisühingu lõpetamiseks. See on suunatud kõigi kaasomanike vastu, olenemata sellest, kas nad on kinnistusraamatus märgitud või mitte.

Eesmärk: kinnisvara kas jagatakse või müüakse oksjonil.

Reaaljagamine vs tsiviiljagamine

Kui mitu inimest omavad ühiselt kinnisasja, kuid ei leia kokkulepet selle kasutamise või jagamise osas, võib iga kaasomanik nõuda selle ühisuse lõpetamist. Seadus näeb selleks ette kaks teed: reaaljagamise ja tsiviiljagamise.

Reaaljagamine

Reaaljagamisel jagatakse ühisomand tegelikult ära. Igaüks saab oma selgelt piiritletud osa kinnisasjast. See lahendus on eriti mõistlik siis, kui kinnistu on piisavalt suur või seda saab eraldada korteromandi asutamise teel. Reaaljagamine on tavaliselt majanduslikult säästvam lahendus, sest müügiprotsess ei ole vajalik.

Reaaljagamise eeldus

Et reaaljagamine üldse kõne alla tuleks, peavad olema täidetud teatud õiguslikud ja tegelikud eeldused:

• Ehituslikud ja tehnilised tingimused peavad võimaldama kinnistu selget ja püsivat eraldamist. See võib toimuda krundijaotuse või korteromandi asutamise kaudu.
• Jagamine peab olema majanduslikult mõistlik.
• Ei tohi olla avalik-õiguslikku takistust.
• Jagamine ei tohi rikkuda seadust või head kommet.

Tsiviiljagamine

Kui selline jagamine aga ei ole võimalik või on lubamatu, näiteks kuna krunt on liiga väike, ehituslik eraldamine ei ole teostatav või osalejad ei suuda jagamises kokku leppida, toimub tsiviiljagamine. Sel juhul müüakse kogu kinnistu oksjonil, tavaliselt avalikult maakohtu kaudu. Oksjoni tulu saavad kaasomanikud oma kvoodile vastavalt.

Kinnistusraamatusse kandmine ja kaitse

Kui jagamisehagi esitatakse, võib selle kinnistusraamatusse märkida. See märge kaitseb soovimatute kolmandate isikute käsutuste eest ja tagab hilisema jagamisotsuse õigusjõu ka hilisemate ostjate suhtes. Siiski jääb kaasomandi osade võõrandamine endiselt võimalikuks.

Jagamisehagi mõju

Jagamisehagi kasutatakse tavaliselt pärast pärimist, lahutusi või tülitsenud kaasomanike puhul. Iga osaleja võib selle esitada, oluline on ainult: Kõik teised kaasomanikud peavad olema menetluse osalised.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Viele Miteigentümer zögern zu lange, dabei kann man mit einer klaren Klagestrategie oft rasch eine Lösung erreichen“

Jagamistakistus

Põhimõtteliselt võib iga kaasomanik nõuda ühisuse lõpetamist, see tuleneb § 830 ABGB-st. Teatud olukordades võib see õigus olla aga ajutiselt piiratud: siis räägitakse nn jagamistakistusest.

Ebasobiv aeg

Ebasobivast ajast räägitakse siis, kui välised asjaolud ei takista jagamist püsivalt, kuid praegu oleks see kõigi osaliste jaoks kahjulik.

Ebasobiv aeg ei tähenda, et nõue kaob, vaid ainult seda, et seda ei saa praegusel hetkel läbi suruda.

Kahju teistele

Teatud juhtudel võib kohene jagamine üksikutele kaasomanikele kujutada lubamatu karmust. Kohus kontrollib siis, kas jagamisnõude läbisurumise rikub hea usu põhimõtet. Ainult siis, kui väidetav kahju on ajutise iseloomuga ja kaob ettenähtavas ajas, võib menetlust tähtajaliselt edasi lükata.

Kohtu pädevus

Pädev on kinnistu asukoha kohus. Kas otsustab maakohus või ringkonnakohus, sõltub vaidluse väärtusest. Määrav ei ole enam ühikväärtus, vaid nn kinnistu väärtus. See moodustab ka kohtulõivude aluse.

Riskid ja kulud

Jagamismenetluses vastutavad kõik kaaspoled põhimõtteliselt solidaarselt menetluskulude eest. Ka see, kes hagi kohe tunnistab, võib teatud asjaoludel kaasa maksta. Meie büroo jälgib sellistes juhtudes sihipäraselt individuaalset kulude kokkuhoidu ja protsessiökonoomilisi strateegiaid.

Teie eelised advokaadi abiga

• Õiguslik hinnang: reaal- vs tsiviiljagamise kontrollimine
• Menetlusstrateegia: tähtaegade, kohtu, poolte tuvastamine
• Kohtus esindamine: hagi, jagamisotsus, täitmine
• Kinnistusraamatlik tagamine: märke sihipärane kasutamine

Korduma kippuvad küsimused – KKK