Acțiune de partaj

Acțiune de partaj

Acțiunea de partaj este un mijloc juridic prin care un coproprietar poate forța anularea comunității de proprietate. Fiecare coproprietar are dreptul de a face acest pas, chiar și fără acordul celorlalți. Acțiunea este îndreptată împotriva tuturor celorlalți coproprietari, indiferent dacă sunt înregistrați în cartea funciară sau dețin doar părți în afara cărții funciare.

O proprietate comună asupra unui imobil poate deveni o povară, de exemplu, după un divorț sau o moștenire. Dacă coproprietarii nu se pot pune de acord asupra unei soluții amiabile, adesea nu rămâne decât o singură cale: acțiunea de partaj.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wer rechtzeitig handelt, kann im Teilungsverfahren nicht nur Zeit und Kosten sparen, sondern auch unfaire Nachteile vermeiden.“

Participarea tuturor coproprietarilor

O acțiune de partaj trebuie să fie îndreptată împotriva tuturor celorlalți coproprietari, chiar dacă unii au fost deja de acord cu o partajare extrajudiciară. Deoarece toți coproprietarii acționează împreună ca parte, comportamentul unui singur coproprietar afectează întreaga procedură.

Scopul acțiunii de partaj

Acțiunea de partaj transformă pretenția de drept obligațional de anulare a comunității de proprietate. Aceasta este îndreptată împotriva tuturor coproprietarilor, indiferent dacă sunt înregistrați sau nu în cartea funciară.

Scopul: Fie imobilul este împărțit, fie este scos la licitație.

Partajare reală vs. partajare civilă

Dacă mai multe persoane dețin împreună un imobil, dar nu se pot pune de acord asupra utilizării sau împărțirii acestuia, fiecare coproprietar poate solicita anularea acestei comunități. Legea prevede două modalități pentru aceasta: partajarea reală și partajarea civilă.

Împărțire reală

În cazul partajării reale, proprietatea comună este efectiv împărțită. Fiecare primește o parte proprie, clar delimitată, a imobilului. Această soluție este utilă mai ales atunci când proprietatea este suficient de mare sau poate fi separată prin crearea de proprietate asupra locuinței. Partajarea reală este, de obicei, soluția mai blândă din punct de vedere economic, deoarece nu este necesar un proces de vânzare.

Condiții pentru o partajare reală

Pentru ca o partajare reală să fie luată în considerare, trebuie îndeplinite anumite condiții legale și de fapt:

• Condițiile structurale și tehnice trebuie să permită o separare clară și permanentă a proprietății. Acest lucru se poate face prin împărțirea terenului sau prin crearea de proprietate asupra locuinței.
• Împărțirea trebuie să fie rezonabilă din punct de vedere economic.
• Nu trebuie să existe niciun impediment de drept public.
• Partajarea nu trebuie să contravină legii sau bunelor moravuri.

Partajare civilă

Dacă o astfel de împărțire nu este posibilă sau rezonabilă, de exemplu, deoarece terenul este prea mic, nu este posibilă o separare structurală sau părțile implicate nu se pot pune de acord asupra împărțirii, se ajunge la partajarea civilă. Întreaga proprietate este scoasă la licitație, de obicei public, prin intermediul judecătoriei. Veniturile din licitație sunt primite de coproprietari proporțional cu cota lor.

Înregistrarea în cartea funciară și protecție

Dacă se introduce o acțiune de partaj, aceasta poate fi notată în cartea funciară. Această notare protejează împotriva dispozițiilor nedorite ale terților și asigură forța juridică a hotărârii de partaj ulterioare, chiar și față de cumpărătorii ulteriori. Cu toate acestea, înstrăinarea cotelor de coproprietate rămâne posibilă.

Efectul acțiunii de partaj

Acțiunea de partaj este utilizată în mod obișnuit după moșteniri, divorțuri sau în cazul coproprietarilor certați. Fiecare parte implicată o poate introduce, important este doar: Toți ceilalți coproprietari trebuie să facă parte din procedură.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Viele Miteigentümer zögern zu lange, dabei kann man mit einer klaren Klagestrategie oft rasch eine Lösung erreichen“

Impediment de partajare

În principiu, fiecare coproprietar poate solicita anularea comunității, ceea ce rezultă din § 830 ABGB. În anumite situații, acest drept poate fi limitat temporar: Atunci se vorbește despre un așa-numit impediment de partajare.

Moment nepotrivit

Se vorbește despre un moment nepotrivit atunci când circumstanțele externe nu împiedică permanent partajarea, dar ar fi dezavantajoase pentru toate părțile implicate în momentul respectiv.

Momentul nepotrivit nu înseamnă că pretenția dispare, ci doar că nu poate fi pusă în aplicare în momentul de față.

Dezavantaj pentru ceilalți

În anumite cazuri, o partajare imediată poate reprezenta o dificultate inacceptabilă pentru anumiți coproprietari. Instanța verifică apoi dacă punerea în aplicare a pretenției de partajare contravine principiului bunei-credințe. Numai dacă dezavantajul invocat este de natură temporară și dispare într-un timp previzibil, procedura poate fi suspendată pe o perioadă limitată.

Competența instanței

Competentă este instanța de la locul proprietății. Dacă decide judecătoria sau tribunalul regional depinde de valoarea litigiului. Relevantă nu mai este valoarea unitară, ci așa-numita valoare a terenului. Aceasta constituie, de asemenea, baza pentru taxele de judecată.

Riscuri și costuri

În procedura de partajare, toți reclamanții răspund în solidar pentru costurile procedurii. Chiar și cei care recunosc imediat acțiunea pot fi nevoiți să plătească în anumite circumstanțe. În astfel de cazuri, cabinetul nostru acordă o atenție deosebită reducerii individuale a costurilor și strategiei economice de proces.

Avantajele dumneavoastră cu asistență juridică

• Evaluare juridică: Verificarea partajării reale vs. civile
• Strategia de procedură: Identificarea termenelor, a instanței, a părților
• Reprezentare în instanță: Acțiune, hotărâre de partajare, executare
• Asigurare în cartea funciară: Utilizarea specifică a notării

Întrebări frecvente – FAQ