Rechteeinräumung und sonstige Übergabearten
Schenkung
Die Schenkung ist die unentgeltliche Überlassung einer Sache (§ 938 ABGB). Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten
- die Schenkung mit wirklicher Übergabe und
- die Schenkung ohne wirkliche Übergabe.
Schenkungen mit wirklicher Übergabe sowie schuldbefreiende Schenkungen unterliegen keiner Formpflicht. Beispielsweise schenkt ein Opa seinem Enkelkind ein Auto und übergibt ihm die Schlüssel samt Fahrzeugpapieren. Oder das Enkelkind schuldet seinem Opa € 100,00 aber der Opa verzichtet auf die Rückzahlung.
Die Schenkung ohne wirkliche Übergabe (Schenkungsversprechen) unterliegt einer Formpflicht (Notariatsakt).
Die Formpflicht stellt einen Übereilungsschutz bzw. eine Warnfunktion dar, um unüberlegte Schenkungsversprechen zu verhindern. Ohne Notariatsakt ist ein Schenkungsversprechen ungültig. Der Notariatsakt ist eine schriftliche Urkunde eines Notares.
Im Rahmen der Erstellung von Schenkungsverträgen die Einräumung von Rechten oder Sicherheiten für den Schenkungsgeber wie beispielsweise Wohnungsgebrauchsrechte, Fruchtgenussrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote oder Vorkaufsrechte nicht unüblich.
Wohnungsgebrauchsrecht
Das Wohnrecht ist ein Gebrauchsrecht und ist im Grundbuch im C-Blatt vermerkt. Das Wohnrecht ist das dingliche Recht, in einer Liegenschaft oder im verschenkten Objekt (Haus, Wohnung, …) zu wohnen. Dieses Recht ist ein höchstpersönliches Recht und kann auf niemanden übertragen werden, mit dem Tod erlischt dieses Recht.
Um sich das Wohnrecht im Grundbuch einverleiben zu lassen, bedarf es eines Vertrages samt Rechteeinräumung sowie einer Aufsandungserklärung. Das Wohnrecht kann zeitlich begrenzt oder lebenslang sein.
Eine Aufhebung bzw. Löschung eines Wohnrechts gestaltet sich ohne Zustimmung des Rechteinhabers in den meisten Fällen sehr schwierig.
Dem Rechtsbesitzer kann man das Wohnrecht nur entziehen, wenn eine „untragbar gewordene Lage“ vorliegt. Es besteht auch die Möglichkeit das Wohnrecht „auszuzahlen“, Voraussetzung hierfür ist jedoch die Zustimmung des Rechteinhabers.
Bei einer Veräußerung der Sache mit einem anhaftenden Wohnrecht muss man damit rechnen, dass das veräußerte Objekt an Wert verliert und zudem das Wohnrecht aufrecht bleibt da es ein dingliches Recht ist, welches an der Sache haftet.
Das Wohnungsgebrauchsrecht ist ohne Einverleibung in das Grundbuch nur gegen den Eigentümer gültig, es schützt aber nicht gegen Dritte. Um den Schutz auch Dritten gegenüber sicherzustellen, bedarf es einer Einverleibung im Grundbuch.
Fruchtgenussrecht
„Die Fruchtnießung ist das Recht, eine fremde Sache, mit Schonung der Substanz, ohne alle Einschränkungen zu genießen.“
Der Fruchtnießer ist der wirtschaftliche Eigentümer der Sache und darf alle „Früchte“ beziehen (zum Beispiel: Äpfel eines Baumes, Milch einer Kuh, Mietzins,…)
Im Gegensatz zum Wohnrecht werden bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechts mehr Rechte eingeräumt. Der Fruchtnießer kann die Sache selbst benützen oder vermieten, jedoch nicht belasten oder veräußern. Alle Erträge die der Fruchtnießer erzielt, kann er selbst behalten. Er hat jedoch die Pflicht, die Sache zu erhalten.
Mit den Erträgen aus der Fruchtnießung ist dieser von gesetzeswegen verpflichtet, Ausbesserungen, Ergänzungen und Herstellungen an der Sache zu besorgen. Die Erhaltung, Verbesserung, Ergänzung und Herstellungen aus eigenen Mitteln ist nur nach expliziter schriftlicher Vereinbarung verpflichtend.
Die Übertragung des Fruchtgenussrechts an einen Dritten ist aus rechtlicher Sicht möglich, erlischt jedoch mit dem Tod des „ursprünglichen“ Fruchtnießers.
Wie auch beim Wohnungsgebrauchsrecht ist die Eintragung in das Grundbuch nicht zwingend erforderlich bzw. wirkt dieses ohne Einverleibung nur gegenüber dem zivilrechtlichen Eigentümer. Die Einverleibung in das Grundbuch gewährt umfassenden Schutz auch gegenüber Dritten. Kurzum bleibt dieses bei der Veräußerung der Liegenschaft an einen Dritten auch diesem gegenüber aufrecht.
Das Fruchtgenussrecht ist ein höchstpersönliches Recht und erlischt auch bei einer allfälligen Übertragung an einen Dritten immer mit dem Ableben des „ursprünglich“ Berechtigten. Es ist nicht vererbbar, außer das Recht wurde auf die Erben des Fruchtnießers ausgedehnt.
Belastungs- und Veräußerungsverbot
Haftet ein Belastungs- und Veräußerungsverbot an einer Liegenschaft, kann der Eigentümer diese ohne Zustimmung des Berechtigten nicht veräußern oder belasten. Mit Eintragung im Grundbuch hat es auch absolute Wirkung gegenüber Dritten.
Zulässig ist die Eintragung im Grundbuch jedoch nur, wenn das Verbot zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern begründet wurde.
Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist ein höchstpersönliches Recht, kann nicht übertragen werden und erlischt mit dem Ableben des Berechtigten.
Besteht kein Verwandtschaftsverhältnis (Wohnungskauf von Lebensgefährten) ist die grundbücherliche Einverleibung eines ein Belastungs- und Veräußerungsverbot aus rechtlicher Sicht nicht möglich. Sofern dies mit den angestrebten Zielen jedoch vereinbart ist, kann alternativ zwischen den Parteien ein Vorkaufsrecht an der Liegenschaft begründet werden. Dem Vertragspartner ist es dadurch nicht möglich, den erworbene Liegenschaftsanteil heimlich an einen Dritten zu veräußern.
Vorkaufsrechte
Das Vorkaufsrecht legitimiert den Vorkaufsberechtigten, eine Sache vor einem Dritten zu erwerben. Im Fall der Veräußerung der belasteten Liegenschaft ist der Eigentümer verpflichtet den Vorkaufsberechtigten zu verständigen bzw. Verträge mit Dritten nur mit aufschiebender Bedingung abschließen.
Voraussetzung für die Einlösung des Vorkaufsrechts ist, dass ein bindendes Angebot oder ein Vertrag zwischen Eigentümer und Kaufinteressent vorliegt. Das Angebot muss gehörig sein, es muss alle wesentlichen Inhalte für den Verkauf aufweisen wie zum Beispiel Kaufpreis, Rechte und Pflichten etc.
Nach Verständigung des Vorkaufsberechtigten, darf das Angebot nicht mehr geändert werden. Der Vorkaufsberechtigte hat nun bei beweglichen Sachen 24 Stunden Zeit sein Vorkaufsrecht „einzulösen“, bei unbeweglichen Sachen sind es 30 Tage. Wenn das Angebot jedoch unzureichend ist (zB.: wesentliche Inhalte sind nicht erwähnt, der Kaufpreis ist nicht erwähnt…) beginnt die Einlösungsfrist nicht.
Das Vorkaufsrecht ist nach dem ABGB nur einlösbar, wenn eine Sache verkauft wird, es bezieht sich nicht auf Schenkungen, Tausch etc. Wenn die Sache jedoch verschenkt oder vererbt wird dann bleibt das Vorkaufsrecht bestehen.
Das Vorkaufsrecht ist ein höchstpersönliches Recht, welches nicht vererbbar ist. Das Vorkaufsrecht kann wegen folgenden Gründen erlöschen:
- Mit dem Tod des Berechtigten
- Durch Verzicht auf das Vorkaufsrecht des Berechtigten
- Durch Verzicht auf das Vorkaufsrecht und einer Ausgleichszahlung
- Durch die Nichtausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der Einlösungsfrist
Testament
Pflichtteilsverzichte
Damit sich der Erblasser sicher sein kann, dass keine Rechtsstreitigkeiten nach seinem Ableben entstehen, gibt es den Pflichtteilsverzicht. Auf den Pflichtteil kann zu Lebzeiten oder im Zuge des Verlassenschaftsverfahren verzichtet werden. Der Pflichtteilsverzicht unterliegt einer Formpflicht, dem Notariatsakt. Der Pflichtteilsverzicht ist vor allem bei Schenkungen zu Lebzeiten zu empfehlen. Schenken die Eltern dem Kind zu Lebzeiten das Einfamilienhaus und verstirbt der Vater kurz danach, kann die Mutter gegen das Kind ihren Pflichtteilsanspruch geltend machen. Wenn aber ein Pflichtteilsverzicht seitens der Mutter vorliegt, wird das Kind abgesichert.
Um Streitigkeiten in diesem Zusammenhang zwischen den Pflichtteilsberechtigten zu verhindern, ist es sinnvoll schon zu Lebzeiten insbesondere bei Liegenschaftsübertragungen Pflichtteilsverzichte zu machen. Die Pflichtteilsberechtigten haben den Anspruch Geldforderungen nach dem Tod des Erblassers zu fordern, wenn dieser zu Lebzeiten jemanden anderen als Erbe eingesetzt hat. Bei einem Verzicht fällt dieser Anspruch weg. Der Pflichtteil spielt in Erbschaftsstreitigkeiten eine wichtige Rolle.
