Žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je právní prostředek, kterým může spoluvlastník vynutit zrušení společenství vlastníků. Každý spoluvlastník má právo tento krok učinit, a to i bez souhlasu ostatních. Žaloba je směřována proti všem ostatním spoluvlastníkům, bez ohledu na to, zda jsou zapsáni v katastru nemovitostí nebo drží podíly pouze mimosoudně.

Společné vlastnictví nemovitosti se může stát zátěží, například po rozvodu nebo dědictví. Pokud se spoluvlastníci nemohou dohodnout na smírném řešení, často zbývá jen jedna cesta: žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wer rechtzeitig handelt, kann im Teilungsverfahren nicht nur Zeit und Kosten sparen, sondern auch unfaire Nachteile vermeiden.“

Účast všech spoluvlastníků

Žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví musí být směřována proti všem ostatním spoluvlastníkům, i když jednotliví s rozdělením mimosoudně již souhlasili. Protože všichni spoluvlastníci vystupují společně jako strana, chování jednotlivce ovlivňuje celé řízení.

Cíl žaloby o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví převádí závazkový nárok na zrušení společenství vlastníků. Je směřována proti všem spoluvlastníkům, bez ohledu na to, zda jsou zapsáni v katastru nemovitostí, či nikoli.

Cíl: Buď bude nemovitost rozdělena, nebo vydražena.

Reálné vs. civilní rozdělení

Pokud několik osob společně vlastní nemovitost, ale nemohou se dohodnout na jejím užívání nebo rozdělení, může každý spoluvlastník požadovat zrušení tohoto společenství. Zákon pro to stanoví dvě cesty: reálné rozdělení a civilní rozdělení.

Reálné rozdělení

Při reálném rozdělení je společné vlastnictví skutečně rozděleno. Každý dostane vlastní, jasně ohraničenou část nemovitosti. Toto řešení je zvláště vhodné, pokud je nemovitost dostatečně velká nebo ji lze rozdělit zřízením bytového vlastnictví. Reálné rozdělení je obvykle ekonomicky šetrnější řešení, protože není nutný prodejní proces.

Předpoklad pro reálné rozdělení

Aby vůbec přicházelo v úvahu reálné rozdělení, musí být splněny určité právní a faktické předpoklady:

• Stavební a technické podmínky musí umožňovat jasné a trvalé oddělení nemovitosti. To se může stát rozdělením pozemku nebo zřízením bytového vlastnictví.
• Rozdělení musí být ekonomicky smysluplné.
• Nesmí existovat žádná veřejnoprávní překážka.
• Rozdělení nesmí odporovat zákonu nebo dobrým mravům.

Civilní rozdělení

Pokud ale takové rozdělení není možné nebo je neúměrné, například proto, že je pozemek příliš malý, není možné stavební oddělení nebo se účastníci nemohou dohodnout na rozdělení, dochází k civilnímu rozdělení. Přitom je celá nemovitost vydražena, většinou veřejně prostřednictvím okresního soudu. Výtěžek z dražby obdrží spoluvlastníci poměrně podle svého podílu.

Zápis do katastru nemovitostí a ochrana

Je-li podána žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, může být v katastru nemovitostí poznamenána. Tato poznámka chrání před nežádoucími dispozicemi třetích osob a zajišťuje pozdější právní moc rozsudku o rozdělení, a to i vůči pozdějším kupujícím. Přesto zůstává prodej spoluvlastnických podílů i nadále možný.

Účinek žaloby o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se typicky používá po dědictvích, rozvodech nebo u rozhádaných spoluvlastníků. Každý zúčastněný ji může podat, důležité je pouze: Všichni ostatní spoluvlastníci musí být součástí řízení.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Viele Miteigentümer zögern zu lange, dabei kann man mit einer klaren Klagestrategie oft rasch eine Lösung erreichen“

Překážka zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Zásadně smí každý spoluvlastník požadovat zrušení společenství, to vyplývá z § 830 ABGB. V určitých situacích ale může být toto právo dočasně omezeno: Pak se hovoří o takzvané překážce zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Nevhodná doba

O nevhodné době se hovoří, pokud vnější okolnosti sice trvale nebrání rozdělení, ale v daném okamžiku by byly pro všechny zúčastněné nevýhodné.

Nevhodná doba neznamená, že nárok zaniká, ale pouze to, že jej nelze v současné době prosadit.

Nevýhoda pro ostatní

V určitých případech může okamžité rozdělení pro jednotlivé spoluvlastníky představovat nepřiměřenou tvrdost. Soud pak zkoumá, zda prosazení nároku na rozdělení neodporuje zásadě dobré víry. Pouze pokud je uplatněná nevýhoda dočasné povahy a v dohledné době odpadne, může být řízení dočasně odloženo.

Příslušnost soudu

Příslušný je soud v místě nemovitosti. Zda rozhoduje okresní nebo krajský soud, závisí na hodnotě sporu. Rozhodující již není hodnota jednotky, ale takzvaná hodnota pozemku. Ta tvoří také základ pro soudní poplatky.

Rizika a náklady

V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví ručí všichni společníci sporu zásadně solidárně za náklady řízení. I ten, kdo žalobu okamžitě uzná, může za určitých okolností muset platit. Naše kancelář v takových případech cíleně dbá na individuální úsporu nákladů a procesně ekonomickou strategii.

Vaše výhody s právní podporou

• Právní posouzení: Prověření reálného vs. civilního rozdělení
• Procesní strategie: Identifikace lhůt, soudu, stran
• Soudní zastoupení: Žaloba, rozsudek o rozdělení, exekuce
• Zajištění v katastru nemovitostí: Cílené využití poznámky

Často kladené otázky – FAQ