Иск за делба

Иск за делба

Искът за делба е правно средство, с което един съсобственик може да принуди прекратяването на общността на собствеността. Всеки съсобственик има право да предприеме тази стъпка, дори и без съгласието на другите. Искът е насочен срещу всички останали съсобственици, независимо дали са вписани в поземления регистър или притежават дялове само извън него.

Съвместната собственост върху недвижим имот може да се превърне в тежест, например след развод или наследство. Ако съсобствениците не могат да се споразумеят за решение по взаимно съгласие, често остава само един път: искът за делба.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wer rechtzeitig handelt, kann im Teilungsverfahren nicht nur Zeit und Kosten sparen, sondern auch unfaire Nachteile vermeiden.“

Участие на всички съсобственици

Искът за делба трябва да бъде насочен срещу всички останали съсобственици, дори ако някои от тях вече са се съгласили с делбата извънсъдебно. Тъй като всички съсобственици участват заедно като страна, поведението на един от тях се отразява на цялата процедура.

Цел на иска за делба

Искът за делба реализира облигационното право на прекратяване на общността на собствеността. Той е насочен срещу всички съсобственици, независимо дали са вписани в поземления регистър или не.

Целта: Или имотът се разделя, или се продава на търг.

Реална делба срещу гражданска делба

Ако няколко души притежават общ недвижим имот, но не могат да постигнат споразумение относно неговото използване или разделяне, всеки съсобственик може да поиска прекратяване на тази общност. Законът предвижда два начина за това: реална делба и гражданска делба.

Реална делба

При реалната делба общата собственост действително се разделя. Всеки получава собствена, ясно обособена част от имота. Това решение е особено полезно, когато имотът е достатъчно голям или може да бъде разделен чрез учредяване на етажна собственост. Реалната делба обикновено е по-икономичното решение, тъй като не е необходим процес на продажба.

Предпоставка за реална делба

За да бъде реалната делба изобщо възможна, трябва да бъдат изпълнени определени правни и фактически предпоставки:

• Строителните и техническите дадености трябва да позволяват ясно и трайно разделяне на имота. Това може да стане чрез разделяне на парцела или чрез учредяване на етажна собственост.
• Разделянето трябва да бъде икономически целесъобразно.
• Не трябва да съществува публичноправна пречка.
• Делбата не трябва да противоречи на закона или добрите нрави.

Гражданска делба

Ако обаче такова разделяне е невъзможно или неоправдано, например защото парцелът е твърде малък, не е възможно строително разделяне или участниците не могат да се споразумеят за разделянето, се стига до гражданска делба. При нея целият имот се продава на търг, обикновено публично чрез районния съд. Съсобствениците получават приходите от търга пропорционално на техния дял.

Вписване в поземления регистър и защита

Ако е предявен иск за делба, той може да бъде отбелязан в поземления регистър. Тази отбелязка предпазва от нежелани разпореждания на трети лица и осигурява по-късната сила на решението за делба, включително спрямо бъдещи купувачи. Въпреки това продажбата на дялове от съсобствеността остава възможна.

Действие на иска за делба

Искът за делба обикновено се използва след наследства, разводи или при разединени съсобственици. Всеки заинтересован може да го внесе, важно е само: Всички останали съсобственици трябва да бъдат част от процедурата.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Viele Miteigentümer zögern zu lange, dabei kann man mit einer klaren Klagestrategie oft rasch eine Lösung erreichen“

Пречка за делба

По принцип всеки съсобственик може да поиска прекратяване на общността, това следва от § 830 ABGB. В определени ситуации обаче това право може да бъде временно ограничено: Тогава говорим за така наречената пречка за делба.

Неподходящ момент

За неподходящ момент се говори, когато външни обстоятелства не възпрепятстват трайно делбата, но в момента биха били неблагоприятни за всички участници.

Неподходящият момент не означава, че искът отпада, а само че не може да бъде наложен в настоящия момент.

Недостатък за останалите

В определени случаи незабавната делба може да представлява неоправдана трудност за отделни съсобственици. След това съдът проверява дали налагането на иска за делба противоречи на принципа на добросъвестност и честност. Само ако предявеният недостатък е от временен характер и отпадне в обозримо бъдеще, процедурата може да бъде отложена за определен срок.

Подсъдност

Компетентен е съдът по местонахождението на имота. Дали районният или окръжният съд ще реши, зависи от стойността на спора. От значение е вече не данъчната оценка, а така наречената стойност на земята. Тя е и основата за съдебните такси.

Рискове и разходи

В производството по делба всички съдебни другари носят солидарна отговорност за съдебните разноски. Дори и този, който веднага признае иска, може да се наложи да плати при определени обстоятелства. В такива случаи нашата кантора обръща специално внимание на индивидуалното спестяване на разходи и процесуално-икономически стратегии.

Вашите предимства с адвокатска подкрепа

• Правна оценка: Проверка на реална срещу гражданска делба
• Процедурна стратегия: Идентифициране на срокове, съд, страни
• Съдебно представителство: Иск, решение за делба, изпълнение
• Обезпечаване в поземления регистър: Използвайте целенасочено отбелязката

Често задавани въпроси – ЧЗВ