Gayrimenkulün icra yoluyla satışı

Gayrimenkulün icra yoluyla satışı

Gayrimenkulün icra yoluyla satışı, açık para alacaklarının taşınmaz malvarlığının satışı yoluyla ödenmesini sağlayan bir icra aracıdır. Borçlu bir gayrimenkulün sahibi olduğu halde borçlarını ödemediği durumlarda uygulanır. İcra yoluyla satışın amacı, taşınmaz malvarlığını alenen satmak ve elde edilen geliri borçların ödenmesinde kullanmaktır.

Süreç, İcra Kanunu’nun (EO) § 133 maddesinde düzenlenmiştir ve çeşitli adımlardan oluşmaktadır. Süreç biraz zaman alsa da, cebri icra, taşınmaz mallardan kaynaklanan meşru talepleri tahsil etmenin en etkili yollarından biridir.

İcra yoluyla satışın tarafları

İcra yoluyla satış sürecinde takipçi alacaklı ile yükümlü karşı karşıya gelir. Takipçi alacaklı, açık para alacağını taşınmaz malvarlığının satış gelirinden elde etmek için açık artırmayı talep eder. Yükümlü, açık artırma ile satılan gayrimenkulün sahibidir.

Süreç adımları

İcra yoluyla satış süreci, başvurudan açık artırma gelirinin nihai ödemesine kadar adım adım götüren açık bir şekilde düzenlenmiş bir süreci takip eder. Temel süreç adımları şunlardır:

• İcra başvurusunun yapılması
• İcra başvurusunun onaylanması ve açık artırma sürecinin başlatılmasının tapu sicilinde not edilmesi
• Değerleme raporu hazırlayacak ve değerleme değerini açıklayacak uzmanın atanması
• Açık artırma tarihinin belirlenmesi
• Açık artırmanın gerçekleştirilmesi
• En yüksek teklifin dağıtımı için duruşma tarihinin belirlenmesi

Özellikler

Takipçi taraf, icra başvurusuna icra senedinin bir örneğini, gerekirse icra kabiliyeti onayı ile birlikte eklemek zorundadır. Yalnızca gayrimenkul üzerinde halihazırda bir rehin hakkı mevcut ise bu ekten vazgeçilebilir.

Başvuruya ayrıca gayrimenkul üzerinde ayni hakları veya kayıtlı önalım ya da geri alım hakları bulunan tüm kişileri içeren bir ilgililer listesi eklenmelidir. Tapu sicilini tutan asliye hukuk mahkemesi yetkilidir.

Başvuru onaylanırsa, mahkeme gayrimenkulün icra yoluyla satışını emreder ve sürecin başlatılmasını tapu sicilinde not eder.

Bu tapu sicili notu, açık artırmanın gayrimenkulün sonraki sahipleri veya hak sahiplerine karşı da uygulanabilmesini sağlar. Aynı zamanda alacaklı, mahkeme tarafından belirlenen süre içinde genellikle gayrimenkulün değerlemesi için getirilen bir masraf avansı ödeme yükümlülüğü altına girer. Ödeme yapılmazsa süreç durdurulur.

Değerleme

Masraf avansı ödendikten sonra, gayrimenkulün mahkeme tarafından atanan uzman tarafından değerlemesi yapılır. Değerleme Gayrimenkul Değerleme Kanunu’na (LBG) göre yapılır. Uzman, bilimin güncel durumuna uygun kabul edilmiş değer belirleme yöntemlerini uygulamak zorundadır. Uygulamada özellikle şu yöntemler kullanılır:

• Karşılaştırma değeri yöntemi: Değer, benzer ve yakın zamanda satılmış gayrimenkuller esas alınarak belirlenir.
• Gelir değeri yöntemi: Değer, sürdürülebilir şekilde elde edilebilecek kira gelirlerinden hesaplanır.
• Maliyet değeri yöntemi: Burada yapı malzemesi ön plandadır. Değer, arsa ve yapı maliyetlerinden değer azalmaları düşülerek hesaplanır.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Taşınmaz Değerleme Kanunu’na göre değerleme, bir gayrimenkulün piyasa değerinin anlaşılabilir bir temelde belirlenmesini sağlar.“

Değerleme değerine karşı itirazlar

Gayrimenkul hakkındaki rapor tamamlandığında, mahkeme tüm ilgililere uzmanın gayrimenkul için hesapladığı değeri bildirir. Bununla birlikte ilgililer, rapora karşı itiraz etme imkanına sahiptir. Eğer birisi belirlenen değerin doğru olmadığını veya hatalı hesaplandığını düşünüyorsa, bunu mahkemeye bildirebilir.

Birisi itiraz ederse, mahkeme davayı yeniden inceler. Uzmanı raporu tamamlaması veya iyileştirmesi için görevlendirebilir.

İhale

İcra yoluyla satış alenidir ve genellikle mahkemede gerçekleşir. Hakim teklif verilmesini ister. Daha yüksek teklif verilmediğinde, hakim açık artırmayı kapatır ve en yüksek teklifi verene ihaleyi verir. Böylece teklif verme süreci sona erer ve ihale, mülkiyet ediniminin temelini oluşturur. Alıcı, ihale ile doğrudan açık artırma ile satılan gayrimenkulün eklentileri ile birlikte sahibi olur.

En yüksek teklifin dağıtımı

Bir gayrimenkul veya eşya icra yoluyla satış kapsamında satıldığında, takipçi alacaklının öncelikli amacı açık alacağının ödenmesini sağlamaktır. Satış geliri sözde en yüksek tekliftir. Alıcı bunu ödediğinde, mahkeme geliri hak sahiplerine dağıtır.

Alıcı tüm satış bedelini ödediği anda, mahkeme re’sen bu en yüksek teklifin dağıtımı hakkında duruşma emri verir. En yüksek teklifin dağıtımı için bu sözde duruşma, gelirin hangi payının kime verileceğini belirlemek için yapılır.

Bu duruşmaya diğerleri arasında şunlar çağrılır:

• yükümlü taraf
• takipçi taraf
• belgelere göre açık artırma ile satılan gayrimenkul üzerinde hakları veya yükümlülükleri bulunan tüm kişiler
• alıcının kendisi gönüllü olarak katılabilir

Mahkeme duruşmayı ayrıca alenen duyurur. Duyuru ile gerçek duruşma arasında en az dört haftalık süre bulunmalıdır.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Her cebri icranın amacı, müvekkilin meşru talebini satış gelirleriyle tamamen güvence altına almaktır.“

Artırma teklifi

İcra yoluyla satıştan sonra her şey kesin olarak karara bağlanmış olmaz. Elde edilen satış bedeli gayrimenkulün değerleme değerinin dörtte üçünden az ise, başka bir imkan daha vardır: sözde artırma teklifi. Böylece gayrimenkulün çok ucuza satılmaması ve alacaklıların mümkün olduğunca yüksek gelir elde etmesi sağlanır.

Artırma teklifi, ihale kararının alenen duyurulmasından sonraki 14 gün içinde icra mahkemesine verilebilecek yeni bir tekliftir. Artırma teklifinin geçerli olması için, teklif edilen fiyat orijinal en yüksek tekliften en az dörtte bir fazla olmalıdır. Ayrıca artırma teklifi veren, teklif edilen satış bedelinin dörtte birini teminat olarak mahkemeye yatırmak zorundadır. Ancak o zaman artırma teklifi etkili olur.

Birden fazla artırma teklifinin gelmesi

Birden fazla artırma teklifi varsa, teklifin yüksekliği karar verir. En yüksek fiyatı teklif eden kabul edilir. İki kişi aynı miktarı teklif ederse, artırma teklifini ilk veren sayılır.

Artırma teklifinin etkisi

Artırma teklifi mahkeme tarafından kabul edilir ve karar kesinleşirse, orijinal açık artırma geçerliliğini kaybeder. Mahkeme ilk ihaleyi iptal eder ve yeni teklif verene ihaleyi verir. Bu karar hem ilgililere (artırma teklifi veren, önceki alıcı, alacaklı ve yükümlü) yazılı olarak tebliğ edilir hem de kararlar veri tabanında alenen duyurulur.

Mahkeme artırma teklifinin kabulünden sonra ihaleyi kesin olarak verdiği anda, başka artırma teklifi artık kabul edilmez. Böylece süreç kesin olarak sona erer ve yeni alıcı gayrimenkulün sahibi olur.

Avukatlık Desteğiyle Avantajlarınız

Bir avukat sizi tüm icra yoluyla satış süreci boyunca eşlik eder ve alacağınızın tam ve hukuki güvenlik içinde yerine getirilmesini sağlar. Tüm süreç adımlarını inceler, sürelerinizi korur ve haklarınızı kararlılıkla takip eder.

Uzman bir hukuk bürosu sizi şekli hatalardan korur, başarı şanslarını değerlendirir ve en yüksek tekliften size ait miktarı almanızı sağlar.

• Tüm icra süreci boyunca eşlik
• Taleplerinizin Uygulanmasında Destek
• Tüm ilgililerin çıkarlarının korunması

Sıkça Sorulan Sorular – SSS