Gedwongen verkoop van een onroerend goed
Gedwongen verkoop van een onroerend goed
De gedwongen veiling van een onroerend goed is een executiemiddel waarmee openstaande geldvorderingen worden voldaan door de verkoop van onroerend goed. Het wordt toegepast wanneer de schuldenaar eigenaar is van een onroerend goed, maar zijn schulden niet betaalt. Het doel van de gedwongen veiling is om het onroerend goed openbaar te verkopen en de opbrengst te gebruiken voor de aflossing van de schulden.
De procedure is geregeld in § 133 van de Executieregeling (EO) en verloopt in verschillende stappen. Hoewel de procedure enige tijd in beslag neemt, is de gedwongen veiling een van de meest effectieve middelen om gerechtvaardigde vorderingen uit onroerend goed af te dwingen.
Partijen bij de gedwongen verkoop
In de procedure van gedwongen veiling staan de eisende schuldeiser en de verplichte partij tegenover elkaar. De eisende schuldeiser vraagt de veiling aan om zijn openstaande geldvordering uit de opbrengst van het onroerend goed te ontvangen. De verplichte partij is eigenaar van het onroerend goed dat wordt geveild.
Procedurestappen
De procedure van de gedwongen verkoop volgt een duidelijk geregeld verloop, dat stap voor stap van de aanvraag tot de uiteindelijke uitbetaling van de veilingopbrengst leidt. De centrale procedurestappen zijn:
- Indienen van een executieverzoek
- Goedkeuring van het executieverzoek en aantekening van de start van de veilingprocedure in het kadaster
- Aanstelling van een deskundige die een taxatierapport opstelt en de taxatiewaarde bekendmaakt
- Vaststelling van een veilingdatum
- Houden van de veiling
- Vaststelling van de zitting voor de verdeling van het hoogste bod
Bijzonderheden
De executerende partij moet bij het executieverzoek een afschrift van de executoriale titel voegen, indien nodig met bevestiging van uitvoerbaarheid. Alleen als er al een hypotheek op het onroerend goed rust, kan deze bijlage achterwege blijven.
Bij het verzoek moet ook een belanghebbendenregister worden gevoegd met alle personen die zakelijke rechten of ingeschreven voor- of terugkooprechten op het onroerend goed hebben. Bevoegd is de districtsrechtbank die het kadaster beheert.
Als het verzoek wordt goedgekeurd, beveelt de rechtbank de gedwongen verkoop van het onroerend goed en noteert de start van de procedure in het kadaster.
Deze kadastrale aantekening zorgt ervoor dat de veiling ook tegenover latere eigenaren of rechthebbenden van het onroerend goed kan worden doorgezet. Tegelijkertijd wordt de schuldeiser verplicht om binnen een door de rechtbank gestelde termijn een voorschot te betalen, dat meestal wordt gebruikt voor de taxatie van het onroerend goed. Als er geen betaling volgt, wordt de procedure gestaakt.
Taxatie
Nadat het voorschot is betaald, volgt de taxatie van het onroerend goed door een door de rechtbank aangestelde deskundige. De taxatie volgt de Wet op de Onroerende Zaak Waardering (LBG). De deskundige moet daarbij erkende waarderingsmethoden toepassen die voldoen aan de huidige stand van de wetenschap. In de praktijk worden vooral de volgende methoden gebruikt:
- Vergelijkingsmethode: De waarde wordt bepaald aan de hand van vergelijkbare, recent verkochte onroerende zaken.
- Inkomstenmethode: De waarde wordt bepaald op basis van de duurzaam te behalen huurinkomsten.
- Kostenmethode: Hierbij staat de bouwkundige staat centraal. De waarde wordt bepaald door de grond- en bouwkosten minus waardeverminderingen.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „De waardebepaling volgens de wet op de vastgoedwaardering zorgt ervoor dat de marktwaarde van een onroerend goed op een controleerbare basis wordt vastgesteld.“
Bezwaren tegen de taxatiewaarde
Wanneer het taxatierapport van het onroerend goed gereed is, deelt de rechtbank alle betrokkenen mee welke waarde de deskundige voor het onroerend goed heeft berekend. Desondanks hebben de betrokkenen de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen het rapport. Indien iemand van mening is dat de vastgestelde waarde niet correct is of onjuist is berekend, kan hij dit aan de rechtbank meedelen.
Als iemand bezwaar maakt, onderzoekt de rechtbank de zaak opnieuw. Ze kan de deskundige opdragen het rapport aan te vullen of te verbeteren.
Toewijzing
Een gedwongen verkoop is openbaar en vindt meestal plaats in de rechtbank. De rechter roept op tot het uitbrengen van biedingen. Als er geen hoger bod meer wordt uitgebracht, sluit de rechter de veiling en wijst toe aan de hoogste bieder. Daarmee eindigt de biedingsprocedure en vormt de toewijzing de basis voor de eigendomsverkrijging. De koper wordt door de toewijzing direct eigenaar van het geveilde onroerend goed inclusief toebehoren.
Verdeling van het hoogste bod
Wanneer een onroerend goed of voorwerp via gedwongen verkoop wordt verkocht, gaat het de executerende schuldeiser er in de eerste plaats om zijn openstaande vordering betaald te krijgen. De verkoopopbrengst is het zogenaamde hoogste bod. Als de koper dit betaalt, verdeelt de rechtbank de opbrengst onder de rechthebbenden.
Zodra de koper de volledige koopprijs heeft voldaan, bepaalt de rechtbank ambtshalve een zitting over de verdeling van dit hoogste bod. Deze zogenaamde zitting voor de verdeling van het hoogste bod dient om vast te stellen wie welk deel van de opbrengst ontvangt.
Voor deze zitting worden onder andere opgeroepen:
- de schuldenaar
- de executerende partij
- alle personen die volgens de documenten rechten of belastingen op het geveilde onroerend goed hebben
- de koper kan vrijwillig deelnemen
De rechtbank maakt de zitting ook openbaar bekend. Tussen de publicatie en de daadwerkelijke zitting moet een termijn van minimaal vier weken liggen.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Het doel van elke gedwongen openbare verkoop is om de gerechtvaardigde vordering van de cliënt volledig te waarborgen door middel van de opbrengst van de verkoop.“
Overbod
Na een gedwongen verkoop is niet alles altijd definitief beslist. Als de behaalde koopprijs minder dan driekwart van de taxatiewaarde van het onroerend goed bedraagt, is er nog een mogelijkheid: het zogenaamde overbod. Hiermee wordt verzekerd dat het onroerend goed niet te goedkoop wordt verkocht en schuldeisers een zo hoog mogelijke opbrengst ontvangen.
Een overbod is een nieuw aanbod dat iemand binnen 14 dagen na de openbare bekendmaking van de toewijzing bij de executierechtbank kan indienen. Om geldig te zijn moet de aangeboden prijs
Ontvangst van meerdere overbiedingen
Bij meerdere overbiedingen beslist de hoogte van het bod. Wie de hoogste prijs biedt, wordt toegelaten. Als twee personen hetzelfde bedrag bieden, telt wie het overbod het eerst heeft ingediend.
Effect van het overbod
Als het overbod door de rechtbank wordt aanvaard en het besluit onherroepelijk wordt, verliest de oorspronkelijke veiling haar geldigheid. De rechtbank trekt de eerste toewijzing in en wijst toe aan de nieuwe bieder. Dit besluit wordt zowel schriftelijk aan de betrokkenen (overbieder, vorige koper, schuldeiser en schuldenaar) betekend als openbaar bekendgemaakt in het veilingregister.
Zodra de rechtbank de toewijzing na aanvaarding van een overbod onherroepelijk heeft verleend, is geen verder overbod meer toegestaan. Daarmee eindigt de procedure definitief en wordt de nieuwe koper eigenaar van het onroerend goed.
Uw voordelen met juridische ondersteuning
Een advocaat begeleidt u door de gehele gedwongen verkoopprocedure en zorgt ervoor dat uw vordering volledig en rechtszeker wordt voldaan. Hij controleert alle procedurestappen, bewaakt uw termijnen en handhaaft uw aanspraken consequent.
Een gespecialiseerd kantoor beschermt u tegen formele fouten, beoordeelt de slagingskansen en zorgt ervoor dat u uit het hoogste bod het u toekomende bedrag ontvangt.
- Begeleiding tijdens de gehele executieprocedure
- Ondersteuning bij de handhaving van uw vorderingen
- Behartiging van de belangen van alle betrokkenen
