Priverstinis nekilnojamojo turto varžytynės

Priverstinis nekilnojamojo turto varžytynės

Priverstinis nekilnojamojo turto varžytynių pardavimas yra vykdymo priemonė, naudojama atviriems piniginiams reikalavimams padengti parduodant nekilnojamąjį turtą. Jis naudojamas, kai skolininkas yra nekilnojamojo turto savininkas, bet nemoka savo skolų. Priverstinio varžytynių pardavimo tikslas – viešai parduoti nekilnojamąjį turtą ir gautas pajamas panaudoti skoloms padengti.

Procesas yra reglamentuotas § 133 Vyriausybės nutarimo (EO) ir vyksta keliais etapais. Net jei procesas užtrunka šiek tiek laiko, priverstinis pardavimas yra viena efektyviausių priemonių, siekiant įgyvendinti pagrįstus reikalavimus iš nekilnojamojo turto.

Priverstinio varžytynių pardavimo šalys

Priverstinio varžytynių pardavimo procese susiduria ieškovas kreditorius ir įpareigotas asmuo. Ieškovas kreditorius prašo parduoti varžytynėse, kad gautų savo atvirą piniginį reikalavimą iš nekilnojamojo turto pajamų. Įpareigotas asmuo yra nekilnojamojo turto, kuris parduodamas varžytynėse, savininkas.

Proceso etapai

Priverstinio varžytynių pardavimo procesas vyksta pagal aiškiai reglamentuotą procedūrą, kuri žingsnis po žingsnio veda nuo paraiškos iki galutinio varžytynių pajamų išmokėjimo. Pagrindiniai proceso etapai yra šie:

• Vykdymo prašymo pateikimas
• Vykdymo prašymo patvirtinimas ir varžytynių proceso inicijavimo pastaba žemės registre
• Eksperto, kuris parengia įvertinimo ataskaitą ir paskelbia įvertinimą, paskyrimas
• Varžytynių datos nustatymas
• Varžytynių datos laikymasis
• Posėdžio dėl dažniausiai siūlomo kainos paskirstymo nustatymas

Ypatumai

Ieškovas turi pridėti vykdymo dokumento kopiją prie vykdymo prašymo, prireikus su vykdymo patvirtinimu. Tik tuo atveju, jei jau yra įkeistas turtas, galima atsisakyti šio priedo.

Prie paraiškos taip pat turi būti pridėtas suinteresuotų šalių sąrašas, kuriame būtų visi asmenys, turintys daiktines teises į turtą arba įregistruotas pirmenybės ar atpirkimo teises. Atsakingas yra apylinkės teismas, kuris tvarko žemės registrą.

Jei prašymas patvirtinamas, teismas nurodo priverstinai parduoti turtą varžytynėse ir pažymi proceso inicijavimą žemės registre.

Ši žemės registro pastaba reiškia, kad varžytynės gali būti vykdomos ir vėlesnių turto savininkų ar teisių įgijėjų atžvilgiu. Tuo pačiu metu kreditorius įpareigojamas per teismo nustatytą terminą sumokėti išankstinį mokestį, kuris dažniausiai sumokamas už turto įvertinimą. Jei mokėjimas neatliekamas, procesas nutraukiamas.

Įvertinimas

Sumokėjus išankstinį mokestį, turtą įvertina teismo paskirtas ekspertas. Įvertinimas atliekamas pagal Nekilnojamojo turto vertinimo įstatymą (LBG). Ekspertas turi taikyti pripažintus vertinimo metodus, atitinkančius dabartinę mokslo būklę. Praktiškai dažniausiai naudojami šie metodai:

• Lyginamosios vertės metodas: vertė nustatoma remiantis panašiu, neseniai parduotu nekilnojamuoju turtu.
• Pajamų vertės metodas: vertė gaunama iš tvariai gaunamų nuomos pajamų.
• Turto vertės metodas: čia pagrindinis dėmesys skiriamas pastato substancijai. Vertė gaunama iš žemės ir statybos sąnaudų atėmus nuvertėjimą.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Turto vertinimas pagal Nekilnojamojo turto vertinimo įstatymą užtikrina, kad nekilnojamojo turto rinkos vertė būtų nustatyta aiškiu pagrindu.“

Prieštaravimai dėl įvertinimo

Kai ataskaita apie nekilnojamąjį turtą yra baigta, teismas visiems dalyviams praneša, kokią vertę ekspertas apskaičiavo turtui. Nepaisant to, dalyviai turi galimybę pateikti prieštaravimus dėl ataskaitos. Jei kas nors mano, kad nustatyta vertė yra neteisinga arba apskaičiuota klaidingai, jis gali apie tai pranešti teismui.

Jei kas nors pateikia prieštaravimus, teismas iš naujo išnagrinėja bylą. Jis gali įpareigoti ekspertą papildyti arba patobulinti ataskaitą.

Apdovanojimas

Priverstinis varžytynių pardavimas yra viešas ir paprastai vyksta teisme. Teisėjas ragina pateikti pasiūlymus. Jei daugiau nepateikiama didesnio pasiūlymo, teisėjas uždaro varžytynes ir apdovanoja daugiausiai siūlantį asmenį. Tai užbaigia siūlymo procesą, o apdovanojimas yra nuosavybės įgijimo pagrindas. Pirkėjas tampa tiesioginiu parduodamo turto savininku su priedais.

Dažniausiai siūlomo kainos paskirstymas

Kai nekilnojamasis turtas ar daiktas parduodamas priverstinio varžytynių pardavimo metu, ieškovui kreditoriui visų pirma rūpi gauti apmokėjimą už savo atvirą reikalavimą. Pardavimo pajamos yra vadinamos dažniausiai siūloma kaina. Kai pirkėjas ją sumoka, teismas paskirsto pajamas teisę turintiems asmenims.

Kai tik pirkėjas sumoka visą pirkimo kainą, teismas ex officio nurodo surengti derybas dėl šios dažniausiai siūlomos kainos paskirstymo. Šis vadinamasis posėdis dėl dažniausiai siūlomos kainos paskirstymo skirtas nustatyti, kas gauna kokią pajamų dalį.

Į šias derybas, be kita ko, kviečiami:

• įpareigota šalis
• ieškovas
• visi asmenys, kurie, remiantis dokumentais, turi teises ar apribojimus parduodamame turte
• pirkėjas pats gali dalyvauti savanoriškai

Teismas taip pat viešai paskelbia posėdį. Tarp paskelbimo ir faktinių derybų turi būti bent keturių savaičių laikotarpis.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Kiekvieno priverstinio pardavimo tikslas yra visiškai užtikrinti pagrįstą kliento reikalavimą per realizavimo pajamas.“

Viršūninis pasiūlymas

Po priverstinio varžytynių pardavimo ne visada viskas nusprendžiama galutinai. Jei pasiekta pirkimo kaina yra mažesnė nei trys ketvirtadaliai turto įvertinimo, yra dar viena galimybė: vadinamasis viršūninis pasiūlymas. Tai turėtų užtikrinti, kad turtas nebūtų parduodamas per pigiai, o kreditoriai gautų kuo didesnes pajamas.

Viršūninis pasiūlymas yra naujas pasiūlymas, kurį kas nors gali pateikti vykdymo teismui per 14 dienų nuo viešo apdovanojimo paskelbimo. Kad viršūninis pasiūlymas galiotų, siūloma kaina turi būti bent ketvirtadaliu didesnė nei pradinė dažniausiai siūloma kaina. Be to, viršūninis siūlytojas turi deponuoti ketvirtadalį siūlomos pirkimo kainos kaip užstatą teisme. Tik tada viršūninis pasiūlymas įsigalioja.

Gauti keli viršūniniai pasiūlymai

Jei yra keli viršūniniai pasiūlymai, sprendžia pasiūlymo dydis. Tas, kuris siūlo didžiausią kainą, yra priimamas. Jei du asmenys siūlo tą pačią sumą, svarbu, kas pirmas pateikė viršūninį pasiūlymą.

Viršūninio pasiūlymo poveikis

Jei teismas priima viršūninį pasiūlymą ir nutartis tampa galutinė, pradinis varžytynių pardavimas netenka galios. Teismas panaikina pirmąjį apdovanojimą ir apdovanoja naują siūlytoją. Ši nutartis raštu įteikiama dalyviams (viršūniniam siūlytojui, ankstesniam pirkėjui, kreditoriui ir įpareigotam asmeniui), taip pat viešai paskelbiama Ediktsdatei.

Kai tik teismas galutinai apdovanoja priėmus viršūninį pasiūlymą, daugiau viršūninių pasiūlymų negalima pateikti. Tai galutinai užbaigia procesą, o naujas pirkėjas tampa turto savininku.

Jūsų privalumai su teisine pagalba

Advokatas lydi jus per visą priverstinio varžytynių pardavimo procesą ir užtikrina, kad jūsų reikalavimas būtų įvykdytas visiškai ir teisiškai saugiai. Jis patikrina visus proceso etapus, saugo jūsų terminus ir nuosekliai įgyvendina jūsų reikalavimus.

Specializuota advokatų kontora apsaugo jus nuo formalių klaidų, įvertina sėkmės galimybes ir užtikrina, kad gautumėte jums priklausančią sumą iš dažniausiai siūlomos kainos.

• Palyda viso vykdymo proceso metu
• Parama įgyvendinant jūsų reikalavimus
• Visų dalyvių interesų apsauga

Dažnai užduodami klausimai – DUK