不动产强制拍卖
不动产强制拍卖是一种执行手段，通过出售不动产来清偿未结清的欠款。 当债务人是不动产的所有者，但不支付其债务时，就会使用这种手段。 强制拍卖的目的是公开出售不动产，并将收益用于偿还债务。
该程序受 第 133 条《执行法》(EO) 的约束，分多个步骤进行。 即使该程序需要一些时间，强制拍卖也是执行不动产合法债权的最有效方法之一。
强制拍卖的当事方
在强制拍卖程序中，执行债权人和债务人相互对立。 执行债权人申请拍卖，以便从不动产的收益中获得其未结清的欠款。 债务人是被拍卖的不动产的所有者。
程序步骤
强制拍卖程序遵循明确规定的流程，从申请到最终支付拍卖收益，一步一步进行。 主要程序步骤是：
- 提交执行申请
- 批准执行申请并在土地登记簿中注明启动拍卖程序
- 指定一名专家，该专家将编制一份评估报告并公布评估值
- 安排拍卖日期
- 举行拍卖日期
- 安排最高出价分配会议
特殊事项
执行方必须在执行申请中附上一份执行凭证的副本，并在必要时附上可执行性的确认书。 只有当不动产上已经存在抵押权时，才可以免除此附件。
申请还必须附上一份利益相关者名单，其中包含所有对该不动产拥有物权或已登记的优先购买权或回购权的人员。 负责机构是管理土地登记簿的地方法院。
如果申请获得批准，法院将下令强制拍卖该不动产，并在土地登记簿中注明启动该程序。
此土地登记簿注释的效果是，即使对于不动产的后续所有者或权利受让人，也可以强制执行拍卖。 同时，债权人有义务在法院规定的期限内支付一笔费用预付款，该预付款通常用于评估不动产。 如果未付款，则该程序将被终止。
估价
在支付费用预付款后，由法院指定的专家对不动产进行估价。 估价受《不动产估价法》(LBG) 的约束。 专家必须使用符合当前科学水平的公认的估价方法。 在实践中，主要使用以下方法：
- 比较价值法：该价值是根据类似的、最近出售的不动产确定的。
- 收益价值法：该价值来自可持续获得的租金收入。
- 实物价值法：此处，重点是建筑结构。 该价值来自土地和建筑成本减去贬值。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „根据《不动产估价法》进行的估价确保了不动产的公平市场价值是在可理解的基础上确定的。“
对评估值的异议
当关于不动产的报告完成后，法院将通知所有相关方，专家计算出的不动产价值是多少。 尽管如此，相关方仍有机会对报告提出异议。 如果有人认为确定的价值不正确或计算有误，可以将其告知法院。
如果有人提出异议，法院将再次审查该案件。 它可以指示专家补充或改进报告。
授予
强制拍卖是公开的，通常在法院进行。 法官呼吁提交出价。 如果没有提交更高的出价，法官将结束拍卖，并将授予最高出价者。 这结束了投标程序，授予构成了所有权取得的基础。 买方通过授予直接成为被拍卖不动产及其附属物的所有者。
最高出价分配
如果在强制拍卖中出售不动产或物品，执行债权人的首要任务是获得其未结清债权的支付。 出售收益被称为最高出价。 如果买方支付了这笔款项，法院会将收益分配给有权获得收益的人。
一旦买方支付了全部购买价格，法院将依职权安排一次关于分配此最高出价的听证会。 这次所谓的最高出价分配会议的目的是确定谁将获得收益的哪一部分。
除其他外，以下人员将被传唤参加此听证会：
- 债务方
- 执行方
- 根据文件，对被拍卖不动产拥有权利或负担的所有人
- 买方本人可以自愿参加
法院也会公开宣布该会议。 公布和实际听证会之间必须至少间隔四周。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „每次强制拍卖的目标是通过出售收益完全确保客户的合法债权。“
超额出价
在强制拍卖之后，并非所有事情都总是最终决定。 如果获得的购买价格低于不动产评估值的四分之三，则还有另一种可能性：所谓的超额出价。 这旨在确保不动产不会以过低的价格出售，并且债权人获得尽可能高的收益。
超额出价是某人在公开宣布授予后 14 天内可以向执行法院提交的新报价。 为了使超额出价有效，提供的价格必须至少比原始最高出价高四分之一。 此外，超额出价者必须向法院存入所提供购买价格的四分之一作为担保。 只有这样，超额出价才会生效。
收到多个超额出价
如果有多个超额出价，则报价的金额将决定。 谁提供最高价格，谁将被允许。 如果两个人提供相同的金额，则以谁先提交超额出价为准。
超额出价的效力
如果法院接受了超额出价并且该裁决具有法律效力，则原始拍卖将失效。 法院将撤销第一次授予，并将授予新的投标人。 该裁决将以书面形式送达给相关方（超额出价者、前买方、债权人和债务人），并将在公告文件中公开宣布。
一旦法院在接受超额出价后具有法律效力地授予了该裁决，则不再允许进一步的超额出价。 这结束了该程序，新的买方成为不动产的所有者。
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