{"id":45755,"date":"2022-02-16T04:17:35","date_gmt":"2022-02-16T03:17:35","guid":{"rendered":"https:\/\/harlander-partner.eu\/nepremicninsko-pravo\/zakupna-pogodba\/"},"modified":"2025-11-25T13:50:22","modified_gmt":"2025-11-25T12:50:22","slug":"zakupna-pogodba","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/nepremicninsko-pravo\/zakupna-pogodba\/","title":{"rendered":"Zakupna pogodba"},"content":{"rendered":"
\n
\u20ac<\/span>Kostenloses
Erst\u00adgespr\u00e4ch<\/span><\/div>\n
<\/span>Termin via
Videokonferenz<\/span><\/div>\n
<\/span>Wien, Linz
Salzburg
<\/span><\/div>\n<\/div>\n\n

Zakupna pogodba<\/h2>\n
\n \n \"Rechtsanwalt\n \n Peter Harlander
\n Harlander & Partner Rechtsanw\u00e4lte<\/span>\n <\/span>\n <\/a>\n \u201eW\u00e4hrend im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall\u201c<\/span>\n <\/div>\n\n

Pacht proti Miete \u2013 ali ni to enako?<\/strong><\/p>\n\n

Nikakor. Medtem ko v najemnem pravu \u2013 in s tem tudi za najemno pogodbo \u2013 obstajajo \u0161tevilne zakonske dolo\u010dbe, to pri zakupu ni tako. Tudi redke zakonske dolo\u010dbe, ki obstajajo, se lahko praviloma pogodbeno spremenijo in tako do dolo\u010dene mere obidejo. To je presenetljivo, saj je zakup v praksi izjemnega pomena. <\/p>\n\n

Kdo je zakupodajalec?<\/strong><\/p>\n\n

V praksi se lahko zgodi, da lastnik zakupnega predmeta ni dejanski zakupodajalec. V tak\u0161nih konstelacijah je pomembno razjasniti, kak\u0161en dogovor o uporabi obstaja med lastnikom in zakupodajalcem ter ali je zakup sploh mogo\u010d. <\/p>\n\n

Najem ali zakup?<\/strong><\/p>\n\n

\u017delite obstoje\u010de podjetje (skupaj s strankami in inventarjem) \u201epredati\u201c tretji osebi, ne da bi ga prodali? V tem primeru gre za tipi\u010dno zakupno pogodbo. <\/p>\n\n

Najemna pogodba je vsekakor sklenjena, \u010de se oddajajo samo \u201eprazni\u201c prostori.<\/p>\n\n

Pomembno: <\/p>\n\n

\u010ce zakupnik kupi celoten inventar (pogosto v obliki \u201eod\u0161kodnine za investicije\u201c), lahko to predstavlja nakup podjetja. To pomeni, da prevzemnik prevzame vse obveznosti predhodnika. V tak\u0161nem primeru je priporo\u010dljivo sestaviti podrobno kupoprodajno pogodbo in natan\u010dno urediti obstoje\u010de stare dolgove. <\/p>\n\n

Nedolo\u010den \u010das ali dolo\u010den \u010das?<\/strong><\/p>\n\n

Zakupna pogodba za nedolo\u010den \u010das se lahko odpove z obeh strani brez navedbe razlogov, ob upo\u0161tevanju dogovorjenih rokov in terminov, brez dogovora s 6-mese\u010dnim odpovednim rokom do koledarskega polletja. Dogovor o pogodbeni odpovedi za dolo\u010deno obdobje je lahko smiseln in potreben za zavarovanje zakupnika, zlasti \u010de je vlo\u017eil sredstva. <\/p>\n\n

Ni zakonskega varstva pred odpovedjo.<\/h4>\n\n

Pogodba za dolo\u010den \u010das pomeni, da v \u010dasu trajanja pogodbe ne zakupodajalec ne zakupnik ne moreta odpovedati pogodbe. Dopustno pa je, da se poleg dolo\u010denega \u010dasa pogodbeno dogovori tudi mo\u017enost odpovedi. <\/p>\n\n

Obveznosti vzdr\u017eevanja<\/strong><\/p>\n\n

Pravno jasna ureditev obveznosti vzdr\u017eevanja ne obstaja. Na\u010deloma prevladuje velika pogodbena svoboda \u2013 obveznosti vzdr\u017eevanja se torej lahko med strankami individualno dogovorijo. <\/p>\n\n

Preureditve<\/strong><\/p>\n\n

Na\u010deloma preureditve niso zakonsko dovoljene. Zato je treba \u017ee na\u010drtovane preureditve vedno urediti oziroma dovoliti v zakupni pogodbi. <\/p>\n\n

Vra\u010dilo zakupnega predmeta<\/strong><\/p>\n\n

Zakupni predmet je na\u010deloma vedno treba vrniti v prevzetem stanju, ob upo\u0161tevanju naravne obrabe. <\/p>\n\n

Od\u0161kodnina za investicije<\/strong><\/p>\n\n

Od\u0161kodnina za investicije (npr. za prevzeti inventar) je v praksi praviloma izklju\u010dena. \u010ce pa je skupna volja strank, da se od\u0161kodnina za investicije dolguje, je treba o tem skleniti izrecno pogodbeno dolo\u010dbo. <\/p>\n\n

Prav v tem kontekstu je treba paziti, da so dolo\u010dbe oblikovane tako, da z pravnega vidika gre za \u010disto zakupno pogodbo in ne za nakup podjetja. <\/p>\n\n

Obratovalni stro\u0161ki<\/strong><\/p>\n\n

Ker manjka zakonska ureditev in zakonska definicija obratovalnih stro\u0161kov, naj se obratovalni stro\u0161ki v zakupni pogodbi dokon\u010dno (ne: \u201ezlasti\u201c) opredelijo in na\u0161tejejo ter dogovori na\u010din obra\u010dunavanja (npr. mese\u010dni pav\u0161alni zneski z letnim pora\u010dunom do junija naslednjega leta). <\/p>\n\n

Zakupnina<\/strong><\/p>\n\n

Priporo\u010dljivo je natan\u010dno urediti zakupnino, saj se ta naknadno ne more enostransko spremeniti. Indeksacija je dopustna, \u010de je bila pogodbeno dogovorjena. <\/p>\n\n

Pogodbe<\/strong><\/p>\n\n

Pogodbe (kot so npr. pogodbe o zaposlitvi obstoje\u010dih delavcev) na\u010deloma ne preidejo avtomati\u010dno na zakupnika. \u010ce je to za\u017eeleno, je vsekakor potrebna izrecna pogodbena dolo\u010dba. <\/p>\nIzberite \u017eeleni termin:<\/span>Brezpla\u010den uvodni posvet<\/span><\/a>\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Zakupna pogodba Pacht proti Miete \u2013 ali ni to enako? Nikakor. Medtem ko v najemnem pravu \u2013 in s tem tudi za najemno pogodbo \u2013 obstajajo \u0161tevilne zakonske dolo\u010dbe, to …","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":42024,"menu_order":65,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_uag_custom_page_level_css":"","footnotes":""},"categories":[733],"tags":[],"class_list":["post-45755","page","type-page","status-publish","hentry","category-nepremicninsko-pravo"],"acf":[],"uagb_featured_image_src":{"full":false,"thumbnail":false,"medium":false,"medium_large":false,"large":false,"1536x1536":false,"2048x2048":false,"336x":false,"352x":false,"woocommerce_thumbnail":false,"woocommerce_single":false,"woocommerce_gallery_thumbnail":false,"yarpp-thumbnail":false},"uagb_author_info":{"display_name":"Peter Harlander","author_link":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/author\/secondpromotion\/"},"uagb_comment_info":0,"uagb_excerpt":"Zakupna pogodba Pacht proti Miete \u2013 ali ni to enako? Nikakor. Medtem ko v najemnem pravu \u2013 in s tem tudi za najemno pogodbo \u2013 obstajajo \u0161tevilne zakonske dolo\u010dbe, to ...","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/45755","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=45755"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/45755\/revisions"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/42024"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=45755"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=45755"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/harlander-partner.eu\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=45755"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}