{"id":38679,"date":"2022-02-16T04:17:35","date_gmt":"2022-02-16T03:17:35","guid":{"rendered":"https:\/\/harlander-partner.eu\/droit-immobilier\/bail-a-ferme\/"},"modified":"2025-11-24T19:43:47","modified_gmt":"2025-11-24T18:43:47","slug":"bail-a-ferme","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/harlander-partner.eu\/fr\/droit-immobilier\/bail-a-ferme\/","title":{"rendered":"Bail \u00e0 ferme"},"content":{"rendered":"
\n
\u20ac<\/span>Kostenloses
Erst\u00adgespr\u00e4ch<\/span><\/div>\n
<\/span>Termin via
Videokonferenz<\/span><\/div>\n
<\/span>Wien, Linz
Salzburg
<\/span><\/div>\n<\/div>\n\n

Bail \u00e0 ferme<\/h2>\n
\n \n \"Rechtsanwalt\n \n Peter Harlander
\n Harlander & Partner Rechtsanw\u00e4lte<\/span>\n <\/span>\n <\/a>\n \u201eW\u00e4hrend im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall\u201c<\/span>\n <\/div>\n\n

Bail commercial ou location : n’est-ce pas la m\u00eame chose ?<\/strong><\/p>\n\n

Absolument pas. Alors que le droit de la location \u2013 et donc \u00e9galement pour le contrat de location \u2013 contient de nombreuses dispositions l\u00e9gales, ce n’est pas le cas pour le bail commercial. M\u00eame les quelques r\u00e9glementations l\u00e9gales existantes peuvent g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre modifi\u00e9es contractuellement et donc contourn\u00e9es dans une certaine mesure. Cela est d’autant plus surprenant que le bail commercial rev\u00eat une importance consid\u00e9rable dans la pratique. <\/p>\n\n

Qui est le bailleur ?<\/strong><\/p>\n\n

Dans la pratique, il peut tout \u00e0 fait arriver que le propri\u00e9taire d’un bien lou\u00e9 ne soit pas le bailleur proprement dit. Dans de telles constellations, il est important de clarifier quel accord d’utilisation existe entre le propri\u00e9taire et le bailleur et si une location est possible. <\/p>\n\n

Location ou bail commercial ?<\/strong><\/p>\n\n

Vous souhaitez \u00ab transmettre \u00bb une entreprise existante (avec sa client\u00e8le et son inventaire) \u00e0 un tiers sans la vendre ? Dans ce cas, il s’agit d’un contrat de bail commercial typique. <\/p>\n\n

Il y a en tout cas contrat de location lorsque seuls des locaux \u00ab vides \u00bb sont lou\u00e9s.<\/p>\n\n

Important : <\/p>\n\n

Si le locataire ach\u00e8te l’ensemble de l’inventaire (souvent par le biais d’une \u00ab indemnit\u00e9 d’investissement \u00bb), cela peut constituer un achat d’entreprise. Cela a pour cons\u00e9quence que l’acqu\u00e9reur reprend toutes les obligations du pr\u00e9d\u00e9cesseur. Dans un tel cas, il est recommand\u00e9 d’\u00e9tablir un contrat d’achat d\u00e9taill\u00e9 et de r\u00e9gler pr\u00e9cis\u00e9ment les dettes anciennes existantes. <\/p>\n\n

Dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e ou dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ?<\/strong><\/p>\n\n

Un contrat de bail commercial \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e peut \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 par les deux parties sans indication de motifs, dans le respect des d\u00e9lais et dates convenus, sans accord avec un d\u00e9lai de 6 mois pour la fin du semestre civil. La conclusion d’un accord contractuel de renonciation \u00e0 la r\u00e9siliation pour une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e peut \u00eatre judicieuse et n\u00e9cessaire pour assurer la protection du locataire, notamment s’il a r\u00e9alis\u00e9 des investissements. <\/p>\n\n

Il n’existe pas de protection l\u00e9gale contre la r\u00e9siliation.<\/h4>\n\n

Un contrat \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e signifie que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent r\u00e9silier pendant la dur\u00e9e de la limitation. Il est toutefois permis de convenir contractuellement d’une possibilit\u00e9 de r\u00e9siliation en plus de la limitation de dur\u00e9e. <\/p>\n\n

Obligations de conservation<\/strong><\/p>\n\n

Il n’existe pas de r\u00e9glementation juridiquement claire concernant les obligations de conservation. En principe, la libert\u00e9 contractuelle est largement de mise \u2013 les obligations de conservation peuvent donc \u00eatre convenues individuellement entre les parties. <\/p>\n\n

Transformations<\/strong><\/p>\n\n

En principe, les transformations ne sont pas autoris\u00e9es par la loi. Les transformations d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9vues doivent donc toujours \u00eatre r\u00e9gl\u00e9es ou autoris\u00e9es dans le contrat de bail commercial. <\/p>\n\n

Restitution du bien lou\u00e9<\/strong><\/p>\n\n

Le bien lou\u00e9 doit en principe toujours \u00eatre restitu\u00e9 dans l’\u00e9tat o\u00f9 il a \u00e9t\u00e9 repris, en tenant compte de l’usure naturelle. <\/p>\n\n

Indemnit\u00e9 d’investissement<\/strong><\/p>\n\n

Une indemnit\u00e9 d’investissement (par exemple, pour l’inventaire repris) est en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale exclue dans la pratique. S’il est de la volont\u00e9 concordante des parties qu’une indemnit\u00e9 d’investissement soit due, un accord contractuel expr\u00e8s doit \u00eatre conclu \u00e0 ce sujet. <\/p>\n\n

Dans ce contexte, il convient en outre de veiller \u00e0 ce que les r\u00e9glementations soient con\u00e7ues de mani\u00e8re \u00e0 ce que, d’un point de vue juridique, il s’agisse d’un pur contrat de bail commercial et non d’un achat d’entreprise. <\/p>\n\n

Charges d’exploitation<\/strong><\/p>\n\n

\u00c9tant donn\u00e9 qu’il n’existe pas de r\u00e9glementation l\u00e9gale ni de d\u00e9finition l\u00e9gale des charges d’exploitation, les charges d’exploitation doivent \u00eatre d\u00e9finies et \u00e9num\u00e9r\u00e9es de mani\u00e8re exhaustive (et non : \u00ab notamment \u00bb) dans le contrat de bail commercial, ainsi qu’un mode de d\u00e9compte (par exemple, des montants forfaitaires mensuels avec d\u00e9compte annuel jusqu’en juin de l’ann\u00e9e suivante). <\/p>\n\n

Loyer<\/strong><\/p>\n\n

Il est recommand\u00e9 de conclure un accord pr\u00e9cis sur le loyer, car celui-ci ne peut plus \u00eatre modifi\u00e9 unilat\u00e9ralement par la suite. Une adaptation \u00e0 l’indice est autoris\u00e9e si cela a \u00e9t\u00e9 convenu contractuellement. <\/p>\n\n

Contrats<\/strong><\/p>\n\n

Les contrats (comme par exemple les contrats de travail des employ\u00e9s existants) ne sont en principe pas automatiquement transf\u00e9r\u00e9s au locataire. Si cela est souhait\u00e9, un accord contractuel expr\u00e8s est en tout cas n\u00e9cessaire. <\/p>\nChoisissez d\u00e8s maintenant la date souhait\u00e9e :<\/span>Premi\u00e8re consultation gratuite<\/span><\/a>\n\n

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